Марина Заболотнева, финансовый и административный директор компании «Инград».
В нынешних условиях любой девелопер предпринимает определенные шаги, чтобы минимизировать влияние негативных факторов, с которыми он сталкивается на рынке. Первое, что мы решили сделать, — это накопить кассовую подушку так называемых «чистых» денег. Это средства, которые находятся не на счетах эскроу. Этому поспособствовала конъюнктура рынка. Если в январе-феврале ипотека в продажах составляла 80%, то в марте 100-процентные покупки достигли 40%, 30% пришлось на рассрочку платежа, а ипотеке осталось все остальное. Кроме того, мы выбрали все деньги, которые заработали на сервисах, которые мы оказываем, повысился спрос на земельный банк, консолидировали все ресурсы промышленной группы.
В апреле спрос упал: 100-процентники составляют лишь 20%, но мы думаем, что не надо делать далеко идущие выводы на примере этого месяца. В 20-х числах июня начнут высвобождаться средства, которые лежат сейчас на депозитах под 20%. Кроме того, должна заработать субсидированная ставка по ипотеке в 9% и снижение ключевой ставки до 14%.
Себестоимость по областным проектам повысилась на 17%, по московским — на 22%. Также мы закладываем резерв на геополитические факторы, которые не можем учесть. Цены снижать не будем, наоборот поднимем их по году на 10%, при этом, как видно, себестоимость растет на больший процент. В существующих ножницах долго компания работать не сможет, поэтому со следующего года планируем одинаковый рост себестоимости и цен на уровень инфляции.
Мы замедляем темпы строительства, пересмотрена производственная программа и графики. Заморозили проекты там, где расходование средств нецелесообразно. У нас более чем двукратное наполнение эскроу против выборки, то есть компания строит под небольшую ставку проектного финансирования, и этого запаса хватит на год-два. Для нас проблемой являются сегодня только кредиты на покупки земельных участков.
По импортозамещению мы занимаемся получением иностранных компонентов, которые уже проплатили, и выстраиванием новых логистических цепочек. Ищем замену в Китае, обещали помочь турецкие производители. Везде, где можно отменить отделку, отменяем, потому что с ее себестоимостью сейчас не угадать. Ведем переговоры с покупателями, не готовы ли они отказаться от отделки, если мы вернем деньги. Кто-то соглашается, кто-то нет. В каждом случае принимаем решение, которое хочет покупатель.
Что касается бизнес-процессов, в нынешних условиях команде менеджмента необходимо консолидироваться вокруг генерального директора и быть в состоянии работать быстро: сегодня решили и побежали делать, а оформите потом. Для дискуссий сейчас мало места — важно единоначалие. Успеха достигнут те девелоперы, которые обеспечат переход от неторопливой бюрократической машины в ручное управление. Необходимо также занять проактивную позицию в общении с госорганами, использовать все доступные меры поддержки. Особое внимание необходимо также уделить вопросам IT и безопасности.
По материалам онлайн-эфира GMK Talks «Девелопмент в экстремальных условиях».
