Казалось бы, забытая тема ESG вновь всплыла из небытия в строительной повестке. В конце прошлого года начал работать Национальный стандарт для «зеленых» МКД, разработанный ДОМ.РФ совместно с Минстроем России, крупными застройщиками и банковским сообществом. Эксперты обсудили дальнейшую судьбу этого документа в ходе круглого стола «Зеленые новостройки».
По словам руководителя направления устойчивого развития АО «ДОМ.РФ» Евгении Либефорт, на долю строительства и ЖКХ (с учетом производства электро- и теплоэнергии) приходится 25% всех выбросов парниковых газов. Ежегодный объем производимого отраслью СО2 составляет 501 млн т. При этом сегодня энергоэффективными, а, значит, тратящими наименьшее количество ресурсов, признано только 3% всего жилого фонда МКД и 30% жилья в стадии строительства.
Несмотря на то, что в последнее время обсуждение «зеленой» повестки ушло на второй план, действия власти в данном направлении не прекратились. Более того, в 2021 -2022 годах были заложены ключевые вехи в этом вопросе. Появилось законодательство и методология, разработанные Правительством России и ВЭБ РФ, которые закрепили само понятие «зеленое строительство». Далее с участием Минстроя и ДОМ.РФ был сделан акцент на стандартизацию и отраслевой подход, появилась IT-инфраструктура. Теперь же у строителей появился и «зеленый» стандарт
— Новый ГОСТ вступил в силу 1 ноября 2022 года. Стандарт является добровольным, он призван заместить зарубежные системы оценки, ушедшие из России, — рассказала Евгения Либефорт. — Документ относится к проектам устойчивого развития, что дает нам возможность на его основании признать строительный проект «зеленым».
Стандарт состоит из системы критериев, которая характеризует объект строительства на всех этапах жизненного цикла. Для того чтобы проект был признан «зеленым» на уровне хотя бы «удовлетворительно» он должен набрать более 50 баллов по разработанной шкале, «хорошо» — 60+ баллов, «отлично» — 70+.
В целом проекты оцениваются по 81 критерию, которые разбиты на 10 категорий: архитектура и планировка участка, организация и управление строительством, комфорт и качество внутренней среды, энергоэффективность и атмосфера, рациональное водопользование, материалы и ресурсоэффективность, отходы производства и потребление, экологическая безопасность территории, безопасность эксплуатации здания, инновации устойчивого развития.
— Одним из ключевых является класс энергоэффективности – «А», «А+» и «А++». Достаточно сказать, что при вводе жилья класса «А» объем ежегодного выброса парниковых газов относительно класса «D» снижается на 40-50%, — продолжает представитель ДОМ.РФ. — В критерии также зашит ряд пунктов про социальную ответственность: близость транспортной инфраструктуры, наличие детских площадок, безбарьерная среда.
Евгения Либефорт считает, что использование нового документа может дать ряд преимуществ, как застройщику, так и покупателю. Для девелопера «зеленый» стандарт – это, скорее, показатель качества строительства, повышение стоимости объекта. Для населения cнижение расходов на эксплуатацию и повышение ликвидности квартиры. Экономия на платежках ЖКХ может достигать 50-60%.
Как бы то ни было, разработчики понимают, что без государственной поддержки стандарт может и не «взлететь». ДОМ.РФ активно занимается разработкой предложений в части льготного финансирования «зеленой» ипотеки и «зеленого» проектного финансирования (ПФ).
— Сначала застройщик получает «зеленый» сертификат на проект здания. Это та точка, где, мы надеемся, получится ввести меры поддержки, — заявила представитель ДОМ.РФ. — В течение года после ввода проекта в эксплуатацию застройщик должен будет получить «зеленый» сертификат на построенное здание, чтобы подтвердить заявленные критерии. Если такие меры поддержки появятся, мы рассчитываем, что рынок «зеленого» строительства существенно возрастет. В 2024-2025 гг. доля таких домов превысит 10%.
Сегодня, если сделать маркировку по всем обязательным критериям ГОСТа, на «зеленые» здания придется лишь 3-5% рынка МКД. Пока маркировка проведена в соответствии с шестью категориями: классом энергоэффективности, наличием спортивных и игровых площадок, озеленением территории, доступностью для инвалидов, наличием площадок для сбора отходов и общей доступностью здания. По итогам данной классификации, доля «зеленых» домов в ЕИСЖС составляет 16% (5 331 объект).
Система добровольной сертификации будет запущена в конце I квартала, и застройщики смогут официально получать оценки по «зеленому» стандарту. В ДОМ.РФ также начали заниматься разработкой соответствующего ГОСТа для ИЖС, который планируется принять к концу года.
Точкой зрения на вступление в силу стандарта со стороны банковского сообщества поделилась управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. Она считает, что этот документ призван раскачать рынок «зеленого» строительства. Что же касается господдержки, по ее мнению, больший эффект даст «зеленая» ипотека.
— У девелоперов затраты возрастают в среднем на 10-15% в зависимости от класса, — говорит Светлана Назарова. — Тут два варианта: либо «зеленый» стандарт даст большой маркетинговый эффект, квартиры будут активно раскупаться, и появится экономия на процентах по ПФ, либо меры стимулирования способствуют притоку покупателей, и тогда расходы частично можно будет перекладывать в стоимость квартиры. На наш взгляд, второй вариант более жизнеспособен.
Что касается ПФ, по словам представителя Сбера, особых различий между «зелеными» и «не зелеными» кредитами нет. Продукт может быть разработан для совершенно разных типов домов, сегментов и т.д.
— Мы вопросом ESG-повестки озаботились гораздо раньше, чем был утвержден ГОСТ, и начали маркировать наши кредиты, – продолжает эксперт. — Если говорить про текущий портфель уже выданного ПФ, есть 780 кредитов, по условиям которых либо девелопер в целом соблюдает ESG-принципы, либо присутствуют те или иные элементы «зеленого» строительства в самих проектах.
По ее словам, заложенные в ГОСТе критерии более конкретные, отчасти даже более жесткие, чем у Сбера. Если рассматривать весь портфель (около 4 тыс. кредитов), то критерию «удовлетворительно» будет соответствовать 17% кредитов, «отлично» – 6%.
В любом случае, банк принимает активное участие в разработке предложений по господдержке, как «зеленой» ипотеки, так и ПФ, потому что понимает, что покупателям сложно в моменте объяснить будущую экономию.
— Если удастся договориться о программе господдержки, зная ее параметры, можно будет говорить о снижении процентной ставки по ПФ, — подчеркнула Светлана Назарова. — Когда сертификация станет подразумевать получение каких-либо льгот, то и мотивация застройщиков использовать ГОСТ будет более существенной.
Перед тем, как внедрить сертификацию по новому стандарту, ДОМ.РФ провел четыре пилотных проекта в разных регионах страны, в которых , в частности, приняла участие ГК «Самолет». Своими впечатлениями поделилась руководитель направления устойчивого развития группы Кира Смирнова.
— «Самолет» решил провести «зеленый» проект в массовом секторе, чтобы оценить собственные возможности и соотнести свои стандарты с национальным. По словам Киры Смирновой, в массовом сегменте ключевым фактором для более 70% покупателей остается цена, для 50% — локация и только 5% отмечают важным экологический аспект.
— Мы понимаем, что пока наличие «зеленого» сертификата не будет для покупателя фактором, который подтолкнет его заплатить больше за квартиру, — отметила она. — Поэтому на текущем этапе мы не перекладываем рост себестоимости на покупателя, а берем его на себя. Для нас это репутационный и имиджевый проект, который можно использовать в маркетинговых коммуникациях.
Эксперт предполагает, что «зеленые» технологии могут повлиять на темпы продаж и ликвидность объекта, но подчеркивает, что пока это только гипотеза. Главный итог участия в пилоте заключается в том, что в компании поняли, чего не хватает их проектам, какие параметры надо докручивать, чтобы переносить на остальное строительство.
— Наш кейс показывает, насколько вообще зеленое строительство возможно на уровне массового применения в России. Ясно, что без мер поддержки широкого его распространения мы вряд ли сможем добиться, — резюмировала Кира Смирнова.
Холдинг LEGENDA так же принял участие в пилотных проектах ДОМ.РФ. По словам директора по инвестициям Александры Болилая, ESG для девелопера – это осознанная необходимость.
— На самом деле мы под этой темой имеем в виду энергоэффективность, контроль потребления ресурсов и комфортную среду. За красивыми словами стоит качество продукта, — заявила она. – Независимый стандарт дает дополнительную гарантию, что заявленный объект будет построен из заявленных материалов, с заявленным уровнем качества.
Говоря о возможности господдержки, эксперт подчеркнула, что в холдинге в краткосрочной перспективе не ждут ни «зеленого» ПФ, ни «зеленой» ипотеки, хотя будут рады, когда они будут запущены, как дополнительная гарантия качества проекта. Между тем, помочь развитию «зеленого» строительства могут ESG облигации, как рефинансирование в инновационные зеленые технологии.
— Если говорить о «зеленом» ПФ, необходимо создание инфраструктуры для всего проекта. Мы стараемся привлечь максимально «зеленых» подрядчиков и поставщиков и рассчитываем, что в этом случае будут интересные варианты их финансирования, — продолжает Александра Болилая. — Например, можно ввести для поставщиков банковские гарантии, чтобы всем было комфортно работать.
Хотя проекты ГК «КОРТРОС» не принимали участие в пилотных проектах, для девелопера «зеленый» вопрос является основным. Главный директор по строительству группы Николай Складнев уверен, что зеленый стандарт – это государственное требование.
— Основная проблема России заключается в том, что для такой территории у нас мало населения. И увеличение качества жизни – это прямой путь к росту ее продолжительности и улучшению демографии, — подчеркнул он. — Никто не будет рожать детей в землянках. Мы понимаем, что путь качественного строительства государство выбрало надолго.
В противовес предыдущим спикерам Николай Складнев заявил, что КОРТРОС «зеленый» маркетинг рассматривает значительно меньше, чем «зеленые» доходы. В компании доказали, что дом, построенный по «зеленому» стандарту приносит выгоду. У девелопера есть своя УК, которая имеет возможность сравнивать расходы на ЖКХ в домах, построенных по разным технологиям.
— В «зеленом» доме квартплата сокращается на 15%, это работает феноменально хорошо, — отметил эксперт. — И мы очень приличную сумму экономим на подключении к сетям, четко отслеживая потребление в предыдущие периоды и доказывая, сколько наши дома тратят.
Понятно, что застройщики, которые уже применяют в своей деятельности ESG технологии, будут ратовать и за «зеленый» стандарт. Так же ясно, что для большинства девелоперов этот документ без господдержки – пустой звук, потому что пока «зеленые» инициативы реальных доходов им не приносят. Сейчас мяч на стороне государства, у которого, прямо скажем, забот и так хватает. Обратит ли внимание Правительство и особенно Минфин России на инициативу Минстроя и ДОМ.РФ? Во многом от этого зависит, «взлетит» ли снова в отечественном строительстве ESG-повестка.
Евгений Горчаков
