Три земельных участка в районе улицы Левобережной Ростова-на-Дону общей площадью 25 гектаров перевели из зоны делового, общественного и коммерческого назначения в зону жилой застройки. Они находятся на левом, низком берегу реки Дон, в черте южного мегаполиса. Соответствующие изменения депутаты городской Думы внесли в действующие правила землепользования и застройки. По словам заместителя главы администрации по строительству и архитектуре Ростова-на-Дону Андрея Дикуна, это позволит осуществить здесь масштабный проект жилой застройки вместе с детским садом на 350 мест и школой на 700 мест. Но ростовские архитекторы считают, что строительство многоэтажных жилых комплексов в этом месте может привести к крайне негативным последствиям.
Освоение Левого берега
Освоение Левобережной зоны Ростова давно вызывало интерес у инвесторов. Первым заявил о желании начать на этой территории коммерческую застройку и возвести торговый центр известный в стране бизнесмен Арас Агаларов. Но намерения построить ростовский аналог «Крокус Сити Холла» в районе стадиона «Ростов Арена» так и остались на уровне слов. Затем крупные застройщики проявили интерес к жилищному строительству на этой территории. Но реализации их планов мешали правила застройки и землепользования (ПЗЗ) Ростова, запрещавшие возводить дома в природно-рекреационной зоне левого берега Дона. Наконец, за разрешением строить жильё на этом месте обратилась компания «СК-Новый Ростов».
Изменение статуса земли в ПЗЗ вызвало жаркие дискуссии в среде горожан. На общественных слушаниях ростовчане резко раскритиковали планы строительства жилья, аргументировав это возможным нарушением экологии природной зоны.
Но неожиданно для всех депутатские слушания в ГорДуме прошли без каких бы то ни было проблем, а инвесторам дали «добро» на строительство.
Обоснование проекта жилой застройки, кроме «СК-Новый Ростов», представила ГК «ЮгСтройИнвест». По последней информации, планировкой нового микрорайона на левом берегу Дона займется именно эта компания. ГК «ЮгСтройИнвест». В течение года компания за свой счёт должна подготовить всю необходимую документацию по проекту планировки и межевания территории на «левбердоне». Соответствующее постановление уже подписал глава администрации Ростова-на-Дону Алексей Логвиненко.
План создания нового микрорайона площадью 40,81 гектара разработают для участка к востоку от построенного к Чемпионату мира по футболу в 2018 году стадиона «Ростов Арена». Восточнее стадиона появятся школа, детсады и другие объекты социнфраструктуры.
Как пояснили в городской администрации, идея состоит в создании принципиально новой городской среды в районе стадиона — доминанты всей застройки. Рядом со стадионом появится новый микрорайон, а освоение общественной жилой зоны будет производиться на средства застройщика и с применением инновационных технологий в строительстве.
Кроме жилого комплекса для еще одного участка, прилегающего к территории будущего ЖК, установлена зона рекреационного назначения четвертого типа. Это позволит возвести здесь не только спортивные сооружения, но и построить здание, в котором будет располагаться заведение общественного питания.
А что архитекторы?
Между тем, председатель правления Ростовского областного союза архитекторов Алексей Полянский напомнил, что территория, где будет вестись капитальное строительство, сложная, и нельзя будет, например, занимать строительством зоны пропуска паводковых вод.
Профессор, завкафедрой градостроительства Академии архитектуры и искусств Южного федерального университета Александр Бояринов все «разложил по полочкам«:
— В действующем генплане Ростова-на-Дону, получившем поддержку горожан на публичных слушаниях и утвержденном ГорДумой, левобережье города исключено из зоны жилищного строительства и определено как территория рекреационно-спортивного назначения, предусматривающего временное пребывание населения, и тому есть обоснованные причины. Во-первых, это пойменная территория, которая время от времени подвергается паводковому затоплению до 4,5 — 5 метров. И многие ростовчане еще помнят бескрайнюю лужу от Ростова до Батайска и Азовского моря в один из особо «разливных» годов.
Во-вторых, это место затапливается в случае аварийного сброса воды или прорыва плотины Цимлянского водохранилища. При этом расчеты, выполненные московской специализированной организацией «Аквариус» показывают, что приходящая сюда разрушительная волна может достигнуть семи-девяти метров, в зависимости от рельефных препятствий.
Есть еще и третья причина, по которой не стоит вести здесь жилищное строительство: эта территория имеет сложный, до сих пор недостаточно изученный гидрологический режим. Здесь, как пузырьки в пористом шоколаде, тесно связаны подземные потоки воды и линзы открытых водоемов с Доном. Это хорошо видно, когда в сильный ветер (так называемую «верховку» и «низовку»), уровень воды в Доне, Гребном канале и озерах выравнивается в короткое время.
После катастрофических событий в городе Крымске Краснодарского края вышло постановление президента России, запрещающее строить жилье в зонах, подверженных подтоплению. В случае же острой необходимости следует предварительно провести все инженерно-технические мероприятия, исключающие негативные последствия такого строительства. В нашем случае для этого потребовалось бы поднять уровень земли на пять-шесть метров, для чего нужны миллионы кубометров песка, отвечающего определенным требованиям, и затем – укладка почвенного покрова для растительности. Кроме того, такие объемы песка, как показывает строительство насыпей для автомобильного и железнодорожного транспорта, «передавливают» и перенаправляют подземные водотоки, что уже приводило к подтоплению территории и подвалов в домах Батайска.
В городе, как считает Александр Бояринов, прижилась какая-то порочная практика строить вопреки генплану и менять правила застройки и землепользования (ПЗЗ). Заявленный проект жилищного строительства с объектами социальной инфраструктуры на левом берегу Дона, подверженному стихийным чрезвычайным ситуациям, противоречит генплану и не может быть поддержан. Это ошибка с возможными тяжелыми последствиями. Необходима твёрдая работа с инвесторами по реализации действующего генплана, а также неуклонная градостроительная дисциплина по сохранению имеющихся открытых природных зелёных пространств.
У генплана был альтернативный вариант, предусматривающий развитие Левобережья.
Между тем, ряд экспертов считает, что не все так «однозначно негативно». Здесь есть предмет для дискуссий.
— Давайте начнём с того, что генеральный план был сформирован на понимании того, что есть Ростов на правом берегу Дона, а напротив него находится Батайск. Между двумя городами расположилась обширная пойменная территория, которую периодически затапливало паводками, — размышляет Алексей Полянский. — Считалось, что строить там — это табу. Но не все знают, что при разработке генплана также был предусмотрен альтернативный вариант, рассматривающий развитие Ростова на намывных территориях Левобережья. К такому сценарию предполагалось прибегнуть только в крайнем случае, когда все остальные пути для динамичного развития города были бы уже пройдены.
В 2016 году в генплан были внесены серьёзные изменения, дающие перспективы для освоения левого берега. Этим коррективам предшествовали научные исследования поймы. В частности, в 2008 и 2010 годах были смоделированы варианты поведения поймы и возможности работы на данной территории при паводках и затоплениях.
Да, исследования доказали, что при застройке Левобережья категорически запрещено занимать сухие русла, то есть зоны пропуска паводковых вод. Но сейчас работы на Левобережье ведутся на намывных «подушках» высотой 6-6,5 метров. На такой подушке построен стадион «Ростов-Арена». Такая высота намывного грунта даёт возможность защитить строения от всех негативных явлений. При этом, чем больше территорий будет насыпаться, тем выше поднимутся эти отметки. Главный принцип работы в пойме — это трезвый расчёт и выверенность всех действий.
— Я считаю, что в перспективе левобережная зона может превратиться в прекрасный пойменный парк, которого у нас, безусловно, пока нет, — говорит архитектор. — Это будет единение города с природой. Урбанизированное движение должно сочетаться с сохранением природы. Это вызовет понимание у городского сообщества и будет соответствовать генплану.
Что касается жилья, то, по мнению Алексея Полянского, учитывая, что мы уже делаем там общественную застройку, было бы неправильным лишать эту зону жилых зданий. Внесённые изменения в ПЗЗ позволяют строить там дома, что увеличивает инвестиционную и социальную привлекательность левого берега. Однако не следует думать, что освоение этой земли является попыткой добыть квадратные метры любой ценой.
— Вопрос застройки левого берега Дона крайне сложный, — включается в разговор архитектор, советник Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) Сергей Алексеев. — Мне кажется, что сопротивляться жилой застройке Левобережья бесполезно. Главный вопрос состоит лишь в том, как именно это будет сделано. Нужно учитывать два момента: сохранение экологических характеристик природной зоны и безопасность, связанную с внеплановым спуском воды Цимлянского водохранилища. Да, архитектор Леонид Кузнецов, ставший одним из авторов первого генплана Ростова, утверждал, что зону на левом берегу нужно оставить нетронутой. Однако мы уже зашли на эту территорию двумя огромными объектами — гипермаркетом «МегаМаг» и прилегающими к нему парковками, а также громадным стадионом «Ростов-Арена». Уверен, в будущем там будут престижные жилые районы. Чистая экология, близость центра города и возможность жить среди зелени перевешивают любые минусы.
Председатель постоянной комиссии городской Думы по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Дмитрий Олейников отмечает, что подтопление левого берега города не является проблемой для жилищного строительства. Как он пояснил, сегодня Градостроительным кодексом разрешено возводить объекты капитального строительства даже на насыпных островах. Технически возможно сделать все, вопрос в стоимости.
Другое дело, какой может и должна быть эта застройка. Стоит задуматься и о том, правильно ли возводить здесь высотные здания? Напрашивается что-то уникальное, а не просто безликие человейники. Один из местных архитекторов, руководитель архитектурного бюро «Новая Р.А.С.А.», член Союза архитекторов России Андрей Дойницын считает, что здесь будет уместным малоэтажное строительство. Это могут быть красивые коттеджи в два-три этажа. С условием, что всё должно быть максимально интегрировано в природу, не выбиваться своим видом из местного ландшафта. Резервом для застройки являются рестораны и зоны отдыха. Их можно смело убрать как морально устаревшие, а на освободившемся месте построить что-то новое.
Правда, окончательной уверенности в том, что Левый берег Дона надо застраивать, у Андрея Дойницына нет. Свои сомнения он связывает с дороговизной «намывного» проекта:
— Построить можно что угодно и где угодно. Вопрос в том, для кого мы это строим? Кто купит такую безумно дорогостоящую недвижимость.
Левобережье-перспективная зона?
Между тем, региональные власти считают, что Левобережная зона может стать одной из наиболее перспективных территорий после проведения чемпионата мира. Здесь предполагается построить концертный зал и ярмарочно-выставочный комплекс. Также рассматривается строительство новых спортивных сооружений, в том числе жилья. Это уже изучается потенциальными партнерами.
Сегодня на Левобережье ведется строительство мини-аквапарка и Ледовой арены. В администрации Ростова изучают возможность переноса сюда ипподрома, конноспортивной школы и канатной дороги. Обсуждается также перспектива возведения на Левом берегу общественно-делового центра.
Архитекторы говорят, что сегодня город развивается в основном в северном и западном направлениях. Это приводит к неравномерной нагрузке на транспортную и инженерную системы, разобщенности жилых окраин и общественного центра и другим территориально-экономическим проблемам. Поэтому Левобережье имеет больший градостроительный, социально-экономический и рекреационный потенциал.
..Безусловно, каждому городу необходимо развиваться, строить жизненно необходимые объекты. В данном случае вопрос в том, удастся ли специалистам все тщательно взвесить, продумать и спланировать, чтобы построенные жилые комплексы не рухнули в один из очередных обильных паводков, благополучно и безаварийно просуществовали много лет, служа горожанам. Именно от этого будет зависеть успех «левобережного» проекта.
Наталья РОСТОВА,
собкор по Южному Федеральному округу
