Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»
В новом законе о комплексном развитии территорий (КРТ) достаточно много полномочий отдали субъектам федерации. Теперь многое будет зависеть от того, как регионы построят свою работу по реновации.
Что им необходимо сделать, чтобы проекты КРТ были успешными? На наш взгляд, нужно избежать трех основных рисков. Во-первых, проект должен быть рентабельным. Для этого необходима градостроительная экономическая обоснованность проекта. Самыми рентабельными являются проекты в срединных и центральных зонах городов при изначальной низкой плотности застройки. При этом ветхая застройка должна быть однородной, а территории реновации достаточно большими.
Во-вторых, необходимо снизить градостроительные конфликты, которые в последнее время в судах растут. Избежать их поможет общественная обоснованность проекта. Жителям города должно быть видно, что реновации подвергается деградирующая застройка, и формируется новая комфортная городская среда.
В-третьих, в этом проекте должны быть заинтересованы все. Граждане улучшат жилищные условия, бизнес получит свою экономическую выгоду, а город — дополнительные налоги. Весь международный опыт показывает, если от этого пирога каждому участнику не отойдет хотя бы кусочек, проект «не взлетит»: либо их общественность задавит, либо бюджет отклонит, либо бизнес откажется.
Какие действия необходимо предпринять, чтобы избежать этих рисков? Еще на стадии согласования решения о КРТ, надо провести обследование территории, чтобы иметь о ней полные сведения, а также иметь проект архитектурно-градостроительной концепции – какой будет эта территория? Без этого нельзя определить экономическую рентабельность проекта.
Какие критерии надо предъявлять к МКД, подпадающим под реновацию? Мы считаем, что самыми лучшими являются: физический износ, слишком большие затраты на капремонт и отсутствие основных систем инженерно-технического обеспечения. А вот критерий «типовые проекты определенного периода домостроения» нам не нравится. В отличие от Москвы, где пятиэтажки – это самое худшее жилье, во всех других городах в структуре фонда есть гораздо более ветхие дома, построенные еще до типового домостроения. Общественность не поймет, если начнут преобразовывать более-менее хорошую застройку, а самая плохая останется без внимания.
Самая серьезная вещь, которую субъекты обязаны принять в своих нормативных документах, — это предоставление дополнительных мер жилищной поддержки собственникам и нанимателям. Только в случае, если люди будут улучшать жилищные условия, проекты пойдут. Здесь хорошо бы учесть московский опыт. Общая площадь новых квартир должна быть больше, жилье должно быть расположено если не в том же районе, то на каком-то приемлемом расстоянии, новое жилье нужно предоставлять очередникам по нормам расселения и так далее.
Однако есть один момент, с которым регионы самостоятельно не справятся. Это разные гарантии гражданам в МКД и ИЖС. Если в МКД решение принимается 2/3 голосов, имеется достаточно широкий выбор нового жилья, то в ИЖС и домах блокированной застройки ничего этого нет. Здесь существует только изъятие по земельному законодательству, то есть собственник может лишь получить деньги за ветхую избушку. Очевидно, что на эти средства он жилье хорошего качества купить просто не сможет. С тем, чтобы всем людям предоставили равные права, нужно вносить изменения в федеральный закон.
По материалам конференции «Стандарт комплексного развития территорий – новый стандарт качества городской среды в России»
