Совершенствование нормативно-правовой базы в рамках нового закона о комплексном развитии территории, переселение граждан из аварийного жилья, продление программы льготной ипотеки и недостаток кадров – это наиболее острые вопросы, которые беспокоят сегодня строителей. Позволит ли их решение выполнить цели, поставленные Президентом РФ?
Владимир Путин поставил перед стройкомплексом страны довольно сложную задачу – до 2030 года необходимо построить 1 млрд м2 нового жилья. По сути, через 10 лет каждый пятый квадратный метр должен быть новым. Для того, чтобы это выполнить необходимо ежегодно строить 120 млн м2, пока же получается только восемьдесят. На VI Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства, прошедшем недавно в Москве, Министр строительства РФ Ирек Файзуллин заявил, что в прошлом, осложнённом коронавирусом, году строителям удалось удержать темпы строительства: построено 41 млн м2 многоквартирного жилья и 38,7 млн м2 – индивидуального.
Но для того, чтобы выполнить поручение президента, необходимо не только держать планку, но и найти ресурсы для увеличения объемов строительства. Во многом этому могут способствовать различные программы и законы, над которыми сейчас работает власть. Однако мало разработать и принять документы, надо, чтобы они работали. А вот здесь есть проблемы, и это хорошо видно на примере принятого недавно федерального закона о комплексном развитии территорий (КРТ).
Регионы не справятся?
«В законе о КРТ не были учтены ряд простых моментов, которые не дают возможность региональному девелопменту развиваться, — уверен генеральный директор ГК «Стрижи» из Новосибирска Игорь Белокобыльский. – Что, например, делать с частными домами, расположенными на землях, предполагаемых к реновации? Ответа на этот вопрос в законе нет».
По его словам, территории, занятые сегодня в регионах многоквартирным аварийным жильем, формировались во время хаотичной застройки. Очень часто МКД, частные дома, гаражи, огороды расположены в одном районе. Считается, что застройщики должны договариваться с собственниками частного сектора, но не со всеми можно договориться. В законе вопрос изъятия такой собственности поднят, но он с огромным количеством оговорок был спущен на уровень регионов, которые с ним не справятся.
«Вопрос выкупа по справедливой цене частного жилья нужно вернуть в федеральное законодательство, — считает Белокобыльский. – Это, во-первых, позволит соблюсти интересы собственника, потому что норма, регулируемая федеральным законодательством, контролируется проще, а во-вторых, позволить избежать многочисленных спекуляций».
Кроме того, у регионов на сегодняшний день нет кадров, компетенций, времени и денег разрабатывать методики по КРТ. По мнению сибирского девелопера, методические рекомендации необходимо разработать на федеральном уровне, чтобы субъектам РФ было удобно ими пользоваться, принимая свои решения.
Аварийного жилья больше, чем видно в документах
Еще одна проблема, которая тормозит КРТ – аварийное жилье, точнее то, как на эту проблему смотрят муниципалитеты. По мнению Игоря Белокобыльского, им невыгодно видеть общий объем жилья, который находится в аварийном состоянии. В Новосибирске, например, в программу переселения включено около 150 домов, но еще тысяча домов, построенных более полувека назад, не имеют статус аварийного. Застройщик предлагает ввести обязательную процедуру инвентаризации жилья старше 50 лет и сделать ее регулярной.
Поддерживает коллегу и председатель Общественного совета Минстроя России Сергей Степашин. По его словам, в прошлом году, воспользовавшись сложной ситуацией, большая часть регионов просто скрыли количество аварийного жилья, которое было вновь выявлено. Сейчас в стране реализуется программа переселения граждан из ветхого жилья, зарегистрированного до 2017 года, согласно которой необходимо новые жилищные условия предоставить 570 тыс. чел. Но с 2017 года появились еще 500 тыс. граждан, которым необходимо будет найти жилье. «Только в этом году нужно переселить 130 тыс. чел, причем акцент мы сейчас делаем на том, чтобы большая часть квартир, куда будут переселяться люди, была не с вторичного рынка, а построена», — говорит Сергей Степашин.
Рука об руку с вопросом аварийного жилья идет и проблема ветхой коммунальной инфраструктуры. По данным Степашина, до 60% ее находится в стадии разрушения. Это сети, которые остались в эксплуатации еще со времен СССР. «Мы не решим задачу переселения 5 млн граждан в новое жилье, поставленную президентом, если оно будет строиться на устаревшей инфраструктуре», — уверен председатель Общественного совета Минстроя.
Инвесторам нужны правила игры
Государственная программа субсидирования ипотеки – это также вопрос, решение которого может сказаться на темпах строительства. По словам Ирека Файзуллина, 2020 год дал серьезный импульс развитию института ипотеки. Объем кредитования увеличился на 35% и составил 1,7 млн ипотечных кредитов. Выдано на 50% больше финансовых средств, общая сумма которых составила более 4 трлн руб.
Сегодня о том, нужно ли продлевать программу после 1 июля, не высказался только ленивый. Президент поручил изучить возможность продолжения программы в том или ином виде до 2024 года, председатель Центробанка РФ Эльвира Набиуллина считает, что даже в измененном виде ее нужно закончить до конца этого года. Сами строители уверены, что продолжение программы на несколько лет сформировало бы четкие правила игры.
«Практически повсеместно мы видим положительный отклик на программу поддержки ипотеки, — говорит президент Национального объединения строителей Антон Глушков. – Наверное, ее нужно трансформировать, может быть, она должна носить региональную регуляторику, или должна быть направлена на молодые семьи, на приобретение первого жилья, но такая программа нужна строителям».
По его словам, средний срок реализации жилищных проектов не уменьшается. За последние два года он возрос более чем на 15% и сейчас составляет 27 месяцев для стандартного проекта. «Если мы заинтересованы в снижении сроков, увеличении эффективности, нам нужно сформировать правила игры инвестиционного цикла для подрядных и строительных организаций», — уверен Антон Глушков.
Кадры решают все
Наконец, еще один вопрос, о котором в прежние годы говорили, скорее, вскользь, сегодня вышел на первый план. Это нехватка на стройплощадке квалифицированных кадров. По словам Сергея Степашина, недостача рабочих рук в строительстве сегодня составляет 300 тыс. человек. Антон Глушков говорит о том, что из 4 млн человек, занятых сегодня на стройке, 10% — иностранные граждане, а в Москве этот процент еще выше. При этом только за счет мигрантов проблему кадров не решить. Оба эксперта считают, что нужно повышать престиж строительной профессии, в том числе в рамках проекта Минстроя «Я – строитель будущего».
Но по пока суд да дело, необходимо обеспечить стройплощадки хотя бы иностранной рабочей силой. С появлением коронавируса движение мигрантов через границы фактически остановилось, и рабочих на стройки приходится завозить чуть ли не в ручном режиме. Но и здесь возникают сложности. По словам президента АО «ИНТЕКО» Александра Николаева, иностранные рабочие, приезжая в Россию, начали отказываться работать на стройке. Свободных рабочих мест для мигрантов сейчас много в различных отраслях, вот они и меняют профессии как перчатки.
«Сегодня такой «переток» по оценкам рекрутинговых компаний составляет более 30%. Нужно усовершенствовать существующую процедуру точечного въезда, — заявил девелопер. – Пусть это будет временное решение, но необходим механизм закрепления трудовых мигрантов за соответствующими объектами и регионами. Этот документ давал бы разрешение на работу в конкретных субъектах РФ и у конкретного застройщика, а смена работодателя предполагала бы трудоустройство в том же самом регионе».
Время покажет
Облегчит ли жизнь строителей решение вышеупомянутых вопросов? Наверное, да. Даст ли это возможность выполнить задачи, поставленные президентом? Пока не ясно. Ведь есть еще проблемы в финансировании, ценообразовании, деревянном и малоэтажном строительстве, цифровизации стройки, развитии института арендного жилья и так далее.
Если по итогам этого года мы увидим значимое увеличение построенных квадратных метров, причем не только в индустриальном строительстве, но и ИЖС, тогда можно будет осторожно сказать, что стройкомплекс встал на путь достижения цели. С другой стороны, сколько мы видели заявленных, но не выполненных программ?
Евгений Горчаков
