Сергей Разуваев, генеральный директор консалтингового агентства GMK.
В 2022 году состоятся первые аукционы на земельные участки, подлежащие комплексному развитию застроенных территорий (КРЗТ) по новым правилам, принятым еще в конце 2020 года. Что это даст девелоперам и развитию городов в целом?
Мы давно работаем с так называемым комплексным освоением территорий (КОТ), которое позволяет строить относительно недорогое жилье. Но поскольку КОТы расположены в основном на окраинах, такая застройка очень серьезно расширяет города, что, в свою очередь, формирует несколько неблагоприятных факторов.
Во-первых, вырастает необходимость бюджетных вливаний в стройку, так как в удаленные районы необходимо протянуть полноценную инфраструктуру. По разным оценкам такие затраты доходят до 5 тыс. руб. на кв. м строящегося там жилья. Учитывая, что оно строится сотнями тысяч кв. м, строительство инфраструктуры требует от муниципального или регионального бюджета огромных средств.
Во-вторых, из-за удаленности таких районов в городе формируется маятниковая миграция, так как точек приложения труда на периферии в основном нет. Если поездки на работу и домой пересчитать в человекочасах, которые могли бы быть потрачены на отдых, образование и общение с семьями, затраты выйдут колоссальные.
Наконец, поскольку эти периферийные точки оторваны друг от друга, бюджетных средств, выделяемых на благоустройство города, начинает не хватать. Почему европейские города кратно лучше благоустроены, чем наши? Потому что их застройка сконцентрирована, и инвестиций в благоустройство на один кв. м городской территории приходится больше. А у нас иногда один микрорайон может находиться в нескольких километрах от другого в силу освоения КОТов, и пространство между ними практически не благоустраивается.
Одновременно в центральной части городов с точки зрения развития структуры практически ничего не происходит. Там зачастую стоят целые деревни, построенные 40-50 лет назад и ранее: индивидуальные дома, которые не имеют никакого исторического значения, бараки с удобствами во дворе. А девелопер не может выйти на эти площадки, потому что существует большое количество факторов, которые могут просто остановить стройку.
Государству необходимо взять на себя функцию консолидации данных участков, их подготовки и обновления инфраструктуры, с тем, чтобы девелопер, приобретая их на торгах, не решал юридические вопросы с собственниками. Думаю, что инициативу с КРЗТ доведут до ума, и города будут развиваться, не только расширяясь, но и реформируя свою внутреннюю устаревшую структуру. Девелопмент ждет от государства ответственного подхода, и будет активно идти в эти проекты.
По материалам онлайн-эфира «ЕРЗ о главном» «Комплексное развитие застроенных территорий. Взгляд девелопера».
