В абсолютном значении объем вакантных площадей увеличился на 15 тыс. кв. м за II квартал
По данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, по итогам первого полугодия 2022 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга было введено два качественных объекта суммарной площадью около 23,5 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в объектах классов A и B составила 1,1% (45 тыс. кв. м).
В абсолютном значении объем вакантных площадей увеличился на 15 тыс. кв. м за II квартал. Во втором полугодии ожидается увеличение доли свободных площадей до 5–6%. Это связано с продолжающимся сокращением компаниями объемов реализуемой продукции, кроме того, часть иностранных компаний освобождает арендуемые площади. Объем сделок, заключенных в I полугодии, составил около 194 тыс. кв. м, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений. 77% сделок пришлось на логистические и транспортные компании. Запрашиваемые ставки аренды сохранились на уровне конца 2021 года – 5 800 руб./кв. м./год (без учета OPEX и НДС) для объектов класса А и незначительно увеличились для объектов класса В – 5 200 руб./кв. м./год (без учета OPEX и НДС). Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме built-to-suit по-прежнему составляет не менее 65 тыс. руб./кв. м. без учета НДС.
Предложение
По итогам первого полугодия 2022 года на рынке Санкт-Петербурга было введено два качественных объекта складской недвижимости суммарной площадью около 23,5 тыс. кв. м. До конца года заявлен ввод еще около 267 тыс. кв. м, из которых лишь 23% – спекулятивные объекты.
— Несмотря на рекордный показатель спроса по итогам полугодия в целом, во втором квартале мы отмечали его снижение, — считает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia: Те запросы, которые мы видим сейчас, в основном закрывают ситуативные потребности и подтверждает факт сужения горизонта планирования у пользователей складских помещений, поэтому речь идет о небольших площадях и краткосрочных договорах аренды сроком до трех лет. Большинство арендаторов сейчас занимают выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года.
Объем сделок по итогам I полугодия 2022 года составил около 194 тыс. кв. м против 54 кв. м годом ранее, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений. За данный период были заключены только сделки аренды. Логистические и транспортные компании обеспечили основную долю спроса – 77% от общего объема сделок (из указанного объема 2/3 приходится на логистику для онлайн-торговли). На компании-дистрибьюторы и производственные компании пришлось 7% и 6% спроса соответственно. Наименьшую долю в объеме спроса заняли компании электронной и розничной торговли – 4% и 3% соответственно.
Вакантные площади
В первом полугодии 2022 года доля вакантных площадей в объектах классов A и B увеличилась до 1,1%. Общий объем вакансии в абсолютном выражении составил около 45 тыс. кв. м свободных складских площадей, что в полтора раза выше, чем в I квартале 2022 года. На текущий момент с учетом будущего освобождения и субаренды на рынке предлагается 2–3% складских площадей. При дальнейшем освобождении и сокращении объемов реализации продукции доля вакантных площадей может увеличиться до 5–6%. Кроме того, на конец первого полугодия в субаренду предлагалось 26 тыс. кв. м, однако в мае текущего года этот объем был больше. Стоит отметить, что ситуация с субарендой может меняться в короткие сроки – компании в периоде до двух недель могут снимать предлагаемые площади с рынка ввиду пересмотра своей стратегии.
Коммерческие условия
Диапазон запрашиваемых ставок аренды незначительно изменился относительно I квартала и составил 5 500–6 000 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС) для объектов класса А и 4 900–5 500 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС) для объектов класса В. К концу года эксперты ожидают снижения ставок до уровня 5 100–5 600 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС) для объектов класса А и 4 600–5 100 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС) для объектов класса В. Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме built-to-suit сохраняется на уровне 65 000 руб./кв. м (без учета НДС).
— Сейчас рынок находится в ситуации, когда ставки аренды на вторичные площади “замерли” перед ожидаемым их снижением, — объясняет Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg. — По мере стабилизации экономической ситуации и проявления большей ясности относительно дальнейшей судьбы западных компаний, приостановивших свою деятельность на территории России, будут утверждаться дальнейшие планы развития. При этом мы увидим увеличение активности в том числе на первичном рынке складской недвижимости со стороны российских компаний. В конце 2021 года объем неудовлетворенного спроса был на уровне 1,1 млн кв. м, поэтому, вероятно, часть запросов мы увидим на рынке в виде сделок во втором полугодии 2022 года.
