Игорь Егоров, директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank.
В прошлом веке в США появился термин «ржавый пояс». Крупные промышленные производства столкнулись с кризисом, заводы стали закрываться, продолжая занимать огромные территории в центральной части городов. «Ржавый пояс» столицы, например, занимает 19 тыс. га – 17% территории Старой Москвы. По итогам 1 квартала 2021 года 880 лотов на столичном рынке – это продукты редевелопмента, что составляет почти 40% от всех лотов. Для справки, в 2017 году этот объём представлял чуть больше четверти.
Но реализация масштабных проектов даже в крупных, привлекательных для инвесторов городах, порой занимает десятилетия. Это связано со сложностью оформления территории в собственность из-за большого количества владельцев земельных участков и строений, высокими затратами на расчистку, рекультивацию и подготовку территории, сносом ветхих строений и работой с памятниками архитектуры и культурного наследия. Также нельзя забывать, про необходимость масштабных инвестиций в инженерную и транспортную инфраструктуру.
В мировой практике запуск проектов редевелопмента не обходится без участия правительства страны либо городской администрации. Чаще всего такие проекты реализуются на основе ГЧП. Зачастую сами власти привлекают частные инвестиции для проекта, создают транспортную и социальную инфраструктуру и определяют налоговую и кредитную политику для участников проекта. За рубежом применяются следующие меры стимулирования: покрытие до 75% расходов на рекультивацию и подготовку территории из бюджета, льготное налогообложение на 10-15 лет и льготные программы кредитования для бизнеса.
В Москве в активную фазу реновация вступила в 2012-13 годах. Первым знаковым проектом был ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках на территории бывшего завода «Каучук», занимающей почти 11 га. Основной причиной успешности проекта как раз и является масштабный редевелопмент. Это первый в центре Москвы жилой комплекс, который занял целый квартал.
Есть проекты и в регионах. Один из них – это «Южный берег» в Красноярске – большой жилой район, развивающийся на территории бывшего судостроительного Завода им. Побежимова. Территория освоения – 50 га, построено 503 тыс. кв. м жилья и 149 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Второй проект – ЖК MilkHouse в Новосибирске, построенный на месте бывшего завода «Данон». Третий – ЖК «Макаровский» в Екатеринбурге на месте, которое раньше занимал мукомольный завод. Здесь сохранилось несколько исторических зданий, которые удалось реконструировать.
Главное преимущество таких проектов для девелоперов заключается в их исторической уникальности и выявлении новых площадок для строительства. Недостатки – большой объем согласований, разрешений и работа с объектами культурного наследия. Кроме того, это практически всегда непредсказуемые сроки строительства, определенные сложности с планировочными решениями, которые приходится вписывать в формат старых зданий.
По материалам делового завтрака «Инвестиции в недвижимость Москвы с максимальной доходностью».
