Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101».
Формирование современной и комфортной среды для жителей требует значительных вложений в инфраструктурные объекты. Большая доля – 42% приходится на строительство сетей и головных объектов, 33% — на социальную инфраструктуру, 25% затрат занимает благоустройство территории и дорожное строительство. При застройке территории в 1 млн кв. м. недвижимости, бюджет на инфраструктуру может составлять около 20 млрд руб. Это огромные деньги, которые застройщику нужно где-то взять.
Финансирование строительства инфраструктуры сегодня осуществляется за счет кредитных средств, а ставка по кредиту зависит от наполняемости эскроу-счетов. Наиболее оптимальной стратегией до недавних пор считалось постепенное финансирование строительства для поддержания приемлемой ставки по кредиту до раскрытия эскроу. Завершение строительства предполагалось за счет средств, полученных после раскрытия эскроу-счетов и от продажи готовых квартир. Другими словами, обычно строится 2-3 очереди жилых домов, а потом сдается школа или детсад. Но как быть людям, кто въехал в дома, построенные в первую очередь?
Государство стимулирует застройщиков строить социальную инфраструктуру быстрее, чтобы к моменту заселения жителей, уже была возможность вести детей в школы и детсады. Недавно у застройщика появилась возможность снизить налогооблагаемую базу. Для этого социальные объекты необходимо ввести в одном налоговом периоде с построенными жилыми домами. То есть таймлайн строительства сжимается.
Однако если это делать в момент, когда открыты только первые кредитные линии или застройщик только начинает финансировать первую очередь, наполнение эскроу-счетов может быть недостаточным, чтобы покрывать ставку кредита. В текущих реалиях получается, чем быстрее мы строим социальный объект, тем больше мы заплатим процентов по кредиту.
При КРТ ситуация осложняется еще и тем, что отдельная кредитная линия не сможет полностью обеспечить финансирование строительства инфраструктуры. Также могут возникать отдельные трудности при осуществлении выборки кредитных средств, поскольку источниками финансирования могут выступать не только кредитные линии, но и средства с эскроу-счетов.
Возникает вопрос, почему застройщик, который хочет быстрее построить социальный объект должен дополнительно платить за это деньги? В логике предыдущего законодательства такого противоречия не возникало.
Для того чтобы исправить это положение, на наш взгляд, необходимо выделение отдельных кредитных линий на строительство инфраструктурных объектов в рамках генерального соглашения по финансированию КРТ, применение субсидированных ставок для строительства такой инфраструктуры, а также упрощенный порядок выборки кредитных средств, например, с лимитом пост контроля.
Если бы данные идеи можно было реализовать в проектных решениях, это сильно помогло бы развитию данного направления.
По материалам онлайн-эфира «Финансирование создания инфраструктурных объектов при многоквартирном строительстве».
