Вопрос сноса аварийного жилья вроде бы есть, а вроде и нет. Особенно в условиях нового закона о комплексном развитии территорий (КРТ), который особенно не принято критиковать. Однако застройщики часто сталкиваются с невозможностью работы с такими зданиями, так как их владельцы зачастую выставляют непомерные требования. Об этом, в частности, шла речь на недавнем круглом столе «Стройка. Главное»
«В Новосибирске в этом году проектов по расселению аварийного жилья – ноль, — говорит генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — До конца года мы в собственном исполнении хотя бы попытаемся один дом сделать»
По мнению Белокобыльского причин столь бедственному положению две. Первая – это вновь введенное правило игры по законодательству КРТ, которое включило в себя развитие застроенных территорий (РЗТ). При этом в подавляющем большинстве субъектов федерации недостаточно проработана нормативная база.
«Она и не могла быть достаточно проработана, потому что слишком тяжелую ношу свалили федералы на не очень могучие плечи субъектов и муниципалитетов, — уверен Игорь Белокобыльский. – На днях у нас в мэрии города было пожарное совещание, на котором определенные структуры просили закрыть глаза на некоторые процедурные моменты. А иначе ничего не поедет».
Вторая причина – площадки, на которых в нынешних условиях застройщики имеют возможность работать без бюджетных дотаций, подошли к концу.
Что происходит на федеральном уровне? С предыдущим составом Министерства строительства России застройщики достаточно продуктивно готовили предложения по изменению законодательства, чтобы КРТ включало в себя и наиболее горячие вопросы РЗТ. Но в Министерстве резко сменился состав, и уже принятые решения были переданы на уровень вице-премьера Марата Хуснуллина. Все застопорилось. Заинтересованных застройщиков просили вернуться к этому вопросу в сентябре. А проблема стоит очень жесткая и на федеральном, и на региональном уровне, но пока Минстрой занимается другими вопросами.
«Причем даже консультации, которые мы проводили, говорят о том, что нынешние специалисты Минстроя не совсем погружены в региональную проблематику, — продолжает гендиректор ГК «Стрижи». – Ведь в Москве в последнее время я аварийных домов не видел. Для столицы этой проблемы нет, но для регионов она есть, но мы даже не можем подступиться к этому на уровне законодательства».
В этом году в Новосибирске, если повезет, будет построен один пилот на 16 квартир и то с подстегиванием всех процедурных моментов. Руководство департамента строительства занимается этим фактически в ручном режиме. При этом только в программы по 185-ФЗ включено 174 дома, а всего аварийных домов 350, стоят на признанные аварийными еще 1000.
«Мы всегда работали с аварийным жильем, с РЗТ, мы вошли на этот рынок для оптимизации законодательства, — считает Белоколбыльский. — И сейчас вместе с городом и областью мы пытаемся ходить по минному полю не разработанных нормативов».
По его словам в Новосибирске хотят создать прецедент, получить обратную связь, реакцию контролирующих органов на процедурные моменты, которые в федеральном законодательстве не прописаны, а в областном законодательстве перенесены в ведение исполнительных органов власти, которые очень легко наказываются контролирующими структурами.
«Проблема есть, но мы туда не ходим. У нас хороший земельный банк и очень много КРТ. И даже с РЗТ проблем предостаточно, — рассказал Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN девелопмент из Екатеринбурга. — Мы разговаривали недавно с коллегами, они расселяют большой дом-барак квартир на 12. И один из собственников заявляет, что цена его квартиры – 30 млн руб. Застройщик встал и не знает, что с ним делать».
По словам Щеколдина административных воздействий на такого собственника нет, а если они и будут, то точно нескоро. Аналогичная ситуация по расселению земельных территорий. Есть один из собственников в 2 сотки, который не хочет продавать свою землю по рыночной стоимости.
Кроме того, такая работа затратна с точки зрения инженерных сетей, которые надо менять, и не факт, что город в такие проекты вложится, эти расходы ложатся на застройщика. Второй момент – позволяет ли земельный участок обеспечить, скажем, многоквартирный дом парковочными местами, нормами по садикам и школам. И выходит, что дом такой не эффективен и не нужен.
«Мы скоро завершим оценку жилых комплексов по новой методологии. В ней появился дополнительный пункт, за который начисляются баллы – участие застройщика в масштабном сносе жилья, — поделился Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли. — И на сегодняшний момент картина печальная. На всю Россию мы нашли лишь несколько десятков проектов, где был масштабный снос. А когда стали углубляться в вопрос – снос идет в основном промышленных предприятий, где собственник – одно юридическое лицо. А когда множество собственников – таких проектов просто единицы».
По словам Кирилла Холопика, получается, что из 2,5 тыс. застройщиков вопросом сноса ветхих зданий практически никто не занимается. Это связано с несовершенством законодательства. Права застройщика здесь не защищены, интереса к этому нет. Законопроект о КРТ по каким-то непонятным политическим причинам, говорят, нельзя критиковать, мол, там все хорошо. Но застройщики его изучили и в один голос говорят, что критическая масса вопросов не решена. У них не появилось интереса участвовать в таких проектах. Риски снизились, но все равно остаются неприемлемо большими.
«Количество проектов со сносом жилья с участием частных инвесторов, продолжает оставаться ничтожно малым, но мы надеемся, что власть все-таки пригласит застройщиков и спросит, что надо поменять, — уверен гендиректор Института развития строительной отрасли. — Мы полностью к этому готовы, и официально внесли предложения и в Минстрой, и в Госдуму».
Но, по его словам, пока считается, что принятый закон о КРТ все проблемы решает, хотя это и не так. Кирилл Холопик считает, что очень скоро станет понятным, что КРТ со сносом жилья, как оно предлагается, не «полетит».
КРТ на незанятых территориях работает и будет работать, а на депрессивных, которые надо обязательно освобождать, эти проекты, к сожалению, масштабно работают только в Москве, где сносом занимается Правительство, то есть частных инвесторов туда не привлекают, и есть отдельный закон по Москве, где все узлы развязаны.
«В общероссийском законодательстве, к сожалению, пока узлы остаются. Не рискнули российские депутаты принять закон, в котором полностью бы масштабировали идеи Москвы, — сетует Холопик. — Они отдали это на рассмотрение регионов с большими допущениями. Поэтому существует отдельный закон о реновации в Москве и отельный закон о КРТ в РФ. Они во многом схожи, но во многом и расходятся».
Игорь Белокобыльский считает, что помимо юридических недостатков, нужна еще и необходимость бюджетирования.
«У меня фантазии не хватает посчитать бюджетные средства, которые в Москве используются на решение проблем даже неаварийного жилья, — говорит Белокобыльский. — Если мне память не изменяет, то в рамках программы реновации вместо 16 млн попавших в нее кв. м будет построено 20 млн кв. м нового жилья. Посчитайте, какие ресурсы надо на это потратить. И пока эта программа в основном работает за бюджетный счет. У регионов таких денег нет даже на решение проблемы аварийного жилья».
Евгений Горчаков
