Илья Пискулин, CEO DeVision.
Проектирование всегда начинается с правильной концепции, которая отвечает на вопрос «почему?» Чтобы люди выбрали ваш жилой комплекс (ЖК), у них должны быть причины. Концепция ЖК – это то, чем он будет отличаться от остальных. Важно также понять, кто задаёт этот вопрос: какие у вас есть аудитории, и какие у них базовые потребности.
Первая аудитория – одинокие люди. Они всегда живут либо в однокомнатных квартирах, либо в студиях, либо в небольших двухкомнатных квартирах и чаще всего говорят о комфорте. Комфорт – это не цветастые фасады, а коммерческая, социальная инфраструктура, автобусная остановка рядом, вход в подъезд с уровня земли и т.д.
Вторая аудитория – молодые люди без детей, для которых важны мода, «хайп» и признание. Комплекс, расположенный на отдалении от социальной инфраструктуры, с маленькими одно- или двухкомнатные квартирами делается как раз них. Отсутствие социальной инфраструктуры можно скомпенсировать наличием коммерческой, но этого мало. Чтобы сюда пришла молодежь, нужны интересные решения, например, мини-мост над ручьем во дворе, необычные фасады, чтобы можно было сделать селфи и выложить в Инстаграм. Для них могут быть важны публичные лица, которые участвовали в проектировании благоустройства.
Молодым семьям с детьми до трех лет необходима вся детская инфраструктура: детсад, обустроенный для малышей двор, соответствующие планировки – здесь «однушки» уже не пройдут. Семьям с детьми до 18 лет важно, чтобы в квартире были представлены интересы каждого члена семьи. Речь идет, скорее, о трехкомнатных квартирах, которые должны быть ульрапродуманными.
Взрослым нужна надежность решений, пенсионерам – экология и надежность. Эти люди, если и меняют квартиру, то раз в 17-20 лет. Мы должны заложить в ЖК качество – его способность сохранять свои функции на протяжении многих лет. В данном случае надо обратить внимание на технологии строительства, фасады, места общего пользования, малые архитектурные формы.
Далее мы составляем Пирамиду Маслоу и пишем, какие решения за какие потребности отвечают. Чем больше молодежи, тем больше комплекс будет похож на «эконом», чем больше взрослых, тем ближе он к «бизнесу». Эконом класс всегда будет лучше продаваться с представлением покупателя о наличии более дорогого аналога. При его проектировании сыграют какие-то популярные архитектурные решения. Если мы планируем построить комплекс класса «элит», важно учитывать положительную мотивацию. Человек покупает недвижимость, чтобы улучшить свое и так неплохое положение. Здесь мы должны закладывать что-то большее, чем просто удобное местоположение: необычные решения плюс удовольствия.
После определения основных аудиторий и их потребностей, мы расписываем технические параметры ЖК всех конкурентов и находим вариант, которого на рынке нет. Так формируются карточки технических решений, на которых видны наши конкурентные преимущества, аудитория проекта и позиционирование. И только после этого есть смысл приступать к брендингу и проектированию. Такой подход позволяет ответить на вопрос, почему купят ваш ЖК, а не у конкурентов.
По материалам Федерального мероприятия «Крымская конференция по жилищному строительству».
