Пандемия повлекла глобальную трансформацию модели потребления
На сегодняшний день суммарный объем торговых центров столицы составляет 6 млн кв. м. Последние два года рынок ТЦ переживал не лучшие времена из-за коронавирусных ограничений и снижения потока посетителей. Но ситуация постепенно стабилизируется. В середине 2021 года аналитики отмечали, что посещаемость торговых центров уже вышла на уровень 80% от докризисных показателей. Во втором полугодии сформировался уверенный тренд на восстановление трафика и он сохраниться, если не будут введены какие-либо дополнительные ограничения по ковиду.
Еще один позитивный момент для рынка заключается в восстановлении объемов ввода новых ТЦ. 2021 год в этом плане стал рекордным — по всей России было введено более 800 тысяч квадратных метров ТЦ. За этим рекордом стоит эффект отложенного ввода. Строительство всех новых объектов этого года началось до кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Все введенные объекты были построены с использованием заемного капитала. Девелоперы и инвесторы взяли на себя обязательства еще до наступления кризиса и не могли отказаться от завершения этих проектов. Возведение объектов продолжалось, не смотря на рост стоимости стройматериалов и строительства в целом. Однако вводить ТЦ в 2020 году с перспективой нулевого арендного потока на старте было бы губительно для бизнеса. Поэтому открытие многих из строящихся в последние 2-3 года ТЦ было перенесено на 2021 год. Причем подавляющее большинство новых торговых центров относятся к формату «районников».
— Если до пандемии районный торговый центр был скорее неконцептуальным и непрофессионально управляемым со стихийным списком арендаторов, то сейчас это зачастую полноценные торговые центры малого формата, с индивидуальным подходом, где клиента знают в лицо, — пояснил генеральный директор R2 Asset Management Вячеслав Рожманов. — В 2019-2020 гг происходило глобальное изменение покупательской модели поведения, которое сформировало тренд на «близость к дому». Сейчас именно это основной критерий для выбора ТЦ.
Пандемия повлекла глобальную трансформацию модели потребления. Близость к дому стала основным критерием для выбора места повседневного шопинга. В 2021 году были открыты единицы ТРЦ форматов «региональный» и «суперрегиональный». При этом 81% новых открытий за год пришелся как раз на малые торговые центры районного формата, а оставшиеся 19% — на «окружной» формат.
Такой внушительный перевес говорит о том, что районные торговые центры продемонстрировали большую устойчивость в кризис. И этому поспособствовали сразу несколько факторов. Первый из них — смещение спроса в спальные районы из-за пандемии. Большое количество людей продолжают работать на удаленке и меньше выезжают в центр. Это сделало небольшие ТЦ локальными центрами притяжения, которые органично вписались в набирающую популярность урбанистическую концепцию «15-минутного города». Это подход ставит во главу угла пешеходную доступность. В идеале жители того или иного района должны находить все необходимое для жизни в 15 минутах пешком от дома: магазины, социальные объекты, места развлечений и так далее.
Эксперты отмечают, что люди насытились масштабными концепциями, которые созданы словно для всех сразу и ни для кого. У потребителей появился запрос на индивидуальный подход. Места, где тебя знают в лицо делают социальную роль человека более заметной, даже если это роль посетителя кофейни. В масштабных гипермаркетах о подобном эффекте не может быть и речи.
Еще один плюс в пользу «районников» — их инвестиционная привлекательность. Для развития крупных региональных ТЦ с площадями в 100-150 тыс. кв. м требуются огромные вложения и большие земельные участки. Однако инвесторы сегодня не верят в заполняемость такого объема, все переориентировались на торговые объекты «у дома». Интерес со стороны бизнеса привел к ренессансу торговых объектов районного формата площадью 20-40 тысяч квадратных метров. Еще до пандемии большинство таких ТЦ были торговыми пространствами со слабой архитектурой, старым ремонтом и стихийным набором арендаторов. Стремительное снижение посещаемости заставило собственников провести реконцепции, зачастую с изменением наполнения ТЦ в пользу развлекательной составляющей.
Популярность районных ТЦ подтверждается географическим распределением новых объектов 2021 года в Москве и Московском регионе. Только 12% всех арендопригодных площадей, открытых в этом году, расположены в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Между ТТК и МКАД размещается 59% новых площадей, а проекты за МКАД занимают 28%. В других крупных городах России тоже наблюдается переход от масштабных ТЦ к районному формату. Эта особенность в числе прочего связана с обязательствами по обустройству инфраструктуры, которые есть у девелоперов жилой недвижимости. Поэтому много «районников» появляется именно в новых микрорайонах.
До 2020 года торговые центры были одним из наиболее привлекательных сегментов для девелоперов и инвесторов. Сейчас новые ТЦ показывают умеренный рост заполняемости на старте, но во многих из них уже присутствуют и якорные операторы, под которых наращивается торговая галерея, и мелкие ритейлеры. Это говорит о том, что бизнес верит в жизнь торговых центров и скорое восстановление их посещаемости. Трендом 2022 года станет дальнейший рост сегмента торговых центров районного формата, популярность которых будет способствовать восстановлению всей отрасли.
