Открывшаяся в московском Экспоцентре Российская строительная неделя еще раз напомнила: стройка – один из ключевых элементов формирования ВВП – внутреннего валового продукта. Несмотря на сложнейшие условия, в которых оказались девелоперы – падение продаж, отсутствие ассортимента строительных материалов, дефицит строительных кадров – работа на стройплощадках не затихает.
Ни один объект не должен пополнить список долгостроев
Уже на пленарном заседании, посвященном развитию жилищного строительства в России, были очерчены основные тренды, которые определят развитие строительной индустрии на десятилетие вперед.
В 2023 году в стране должно быть построено 50 млн. кв. метров многоквартирного жилья. Напомним, в 2022 году в России был введен рекордный объем жилья – 102,7 миллионов квадратных метров, из которых 45,5 миллионов «квадратов» пришлось как раз на многоквартирное жилье.
— Мы поставили перед собой задачу – не допустить ни одного переноса объекта на будущее, — завил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. – В этом году по проектным декларациям должно быть введено все, что запланировано к вводу в 2023 году.
Минстрой будет серьезно контролировать сроки строительства. «И потом не говорите, что мы вас не предупреждали!» — мягко погрозил чиновник.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Скриншот c трансляции на YouTube
Один из кардинальных вопросов сегодняшнего дня – как стимулировать ипотеку. Понятно, что если люди не будут брать ипотеку, стройка встанет.
— Хотя по объему взятых ипотечных кредитов идет прирост, в штуках этот показатель уменьшается, — поведал Никита Стасишин.
И здесь ключевое значение приобретают инструменты, делающие ипотеку доступной для большинства граждан. Субсидированная ипотека – семейная, дальневосточная и ряд других — сыграла свою полезную роль в нужный момент. Теперь предстоит найти новые инструменты регулирования продаж за счет привлекательных ипотечных кредитов.
— Были предложения увеличить дисконт для ипотечников до 30%, — продолжил чиновник. – Но вот что удивительно: такое снижение стоимости строящейся квартиры привело к тому, что вместо 50 квартир в месяц девелопер стал продавать две-три. Почему так произошло? Да потому что люди подумали: ах, нам так легко идут навстречу. Подождем-ка мы еще – может быть, ставка еще снизится.
По мнению чиновника, снижение процентной ставки – это не панацея. Увеличение продаж идет не за счет снижения цены квадратного метра, а за счет механизма улучшения жилищных условий.
Никита Стасишин предупредил: готовятся нормативные документы, которые предписывают банкам активировать заградительные меры для тех девелоперов, которые бездумно и в серьезных масштабах снижают проценты по ипотеке в строящихся ЖК, ставя тем самым под угрозу продажи на рынке многоквартирного жилья, в целом.
По мнению замминистра, на сегодня в строительстве удалось сформировать мощную команду, состоящую из сенаторов, депутатов, представителей Росреестра, контролирующих органов. Команду, которая заточена на результат. Именно поэтому девелоперам стало легче работать. И не только столичным, но и региональным! Во многих регионах строится прекрасное жилье со всей сопутствующей инфраструктурой. И это очень серьезное завоевание последних лет.
В каждом регионе девелоперы развиваются по-своему
То, что качество строящегося жилья растет, еще раз доказал традиционный конкурс «ТОП ЖК», результаты которого также были подведены на Российской строительной неделе.
В этом году в конкурсе участвовало 1513 жилых комплексов и 673 застройщика. В числе компаний с лучшими стандартами жилого строительства были названы «Брусника» (Екатеринбург), «Железно» (Киров), «Талан» (Ижевск), «Точно» (Краснодар), «Аквилон» (Санкт-Петербург), «Голос Девелопмент» (Чеябинск), «Донстрой» (Москва).
— Комфортность и функциональность жилья стали намного выше, — отметил председатель жюри конкурса, председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Ефим Басин. – Мы все чаще видим ЖК с хорошей архитектурой, с красивыми входными группами, наличием колясочных, удобных парковок, благоустроенной прилегающей территории. Растет количество ЖК с полной социальной инфраструктурой.
Хороший дом получается из качественных стройматериалов. В идеале — произведенных на собственных мощностях
Единственное, на что посетовал Ефим Басин, это отсутствие региональной специфики в архитектурно-планировочных решениях. Исключение здесь составляют Башкортостан (яркая национальная тематика, например, дом в виде медовых сот), и Калининград (элементы немецкой архитектуры, островерхие крыши, готическая стилистика).
…Конечно, в каждом регионе девелоперы развиваются по-своему. Например, группе компаний «ПИК» удалось значительно «продвинуть» свою экспансию на Дальний Восток.
— Сейчас мы в этом регионе, наряду с жильем, строим объекты соцкультбыта, активно пользуемся инфраструктурным меню, — рассказал гендиректор ГК «ПИК» Иван Поландов.
А группа компаний «КРОСТ» поступательно работает над развитием собственного промышленного потенциала. Сейчас у компании уже десятки собственных предприятий, в том числе, и по выпуску фибробетона – инновационного материала, используемого для отделки фасадов.
Глава компании Алексей Добашин призвал развивать промышленную ипотеку (под 13-15%). Он еще раз напомнил, что архитектура промышленных предприятий должна быть достойной и снаружи, и внутри. Сама компания уже заключила договор с МАРХИ о проведении среди студентов и молодых архитекторов конкурса по промдизайну.
— Кто у нас производительная сила? Рабочие, вот пуп земли, а не мы в галстуках… — добавил глава «КРОСТ». – Поэтому мы должны создать все условия, для того, чтобы людям на производстве хорошо работалось.
А генеральный директор «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков (Тюмень) исренне удивился, что 42% опрошенных считают, будто развивать территории комплексно – это сложно. Тюменский девелопер вот уже семь лет, и довольно успешно, использует механизм КРТ.
— …Раньше у тебя в центре района мог остаться какой-нибудь жуткий объект вроде заваливающегося деревянного дома, — рассказал Александр Гайдуков. – И ничего с ним нельзя было сделать. Теперь вопросы о сносе таких объектов решаются в рамках нового законодательства и исключительно на правовой основе.
Сегодня 15 из 38 объектов компании строятся по КРТ. Это позволяет комплексно решать вопросы расселения из аварийных домов,
которых в Тюмени пока еще много. Что интересно, расселенные потом приходят с благодарностями к застройщику – поздравляют с праздниками.
В Тюмени считают, что в девелоперских компаниях должны создаваться департаменты по КРТ, где в штате будут работать юристы, аналитики, психологи, архитекторы, инженеры по наружным сетям. Только тогда удастся серьезно продвинуть КРТ в города.
У компании «Неометрия» из Краснодара большинство клиентов – из других городов. Именно иногородние чаще всего покупают квартиры в Сочи, и частично в Краснодаре. Это накладывает особый отпечаток на работу с качеством проектов. Только приближенный к идеалу проект имеет шанс быть раскупленным. В последние годы группа компаний «Неометрия» сделала ставку на цифровизацию. Развивает проектирование на основе BIM – информационного моделирования. Разрабатывает дополнительные сервисы по управлению домом.
Тем не менее, компания не избежала общей тенденции, которая выразилась в падении объемов продаж.
— У нас продажи упали примерно на 40%, — призналась представительница компании. – Но опускать руки мы не собираемся. Будем бороться за своих клиентов, выходить на федеральный рынок, формировать пул новых поставщиков.
Развивать ИЖС, снижать себестоимость, возвращать индустриальное домостроение
Развернутый план действий по преодолению сложностей момента представил на пленарном заседании Российской строительной недели президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Первое, что, по мнению Антона Глушкова, нужно сделать, это создать банк данных на основе геопространственных замеров, с тем, чтобы выделить все земельные участки, пригодные для ИЖС. Развитие индивидуального жилого строительства, как считает глава НОСТРОЙ, должно стать ключевым направлением деятельности отечественного стройкомплекса.
Что нам пока еще здесь мешает?
Это неразвитая ипотека в ИЖС – тормозом здесь является сложная система залога за земельный участок.
Сегодня, считает глава НОСТРОЙ, необходимо формировать банковские структуры, занимающиеся непосредственно ИЖС. Это сделало бы клиентский путь гражданина, мечтающего построить свой дом, значительно проще. Кроме того, облегчило бы оценку ликвидности объекта для кредитных учреждений.
Если говорить о многоквартирных домах, то здесь проблема, по мнению Антона Глушкова, в величине ипотечного платежа, который вносит гражданин.
Строительство многоквартирного дома
Что можно сделать, чтобы этот платеж был комфортнее? До сегодняшнего дня основным инструментом увеличения комфортности платежа было субсидирование ставки по ипотеке. Но сюда не подпадают многие категории граждан, для которых такие субсидии были бы спасением. Глава НОСТРОЙ предложил расширить список льготных категорий граждан. Кроме того, призвал регионы формировать собственные субсидируемые программы для учителей и врачей.
Еще один путь — снижение себестоимости строительства, здесь все еще можно найти внутренние резервы.
Что касается КРТ-комплексного развития территорий, то тут по мнению Антона Глушкова, требуется некоторая «достройка» системы. Например, система кредитования с бриджами, которая сейчас применяется, не в полной мере обеспечивает кредитное плечо для того, чтобы застройщик сумел закончить проект. Для того, чтобы девелоперы активнее участвовали в таких проектах, необходимо формировать новые кредитные продукты.
В качестве удешевления проектов, а значит, уменьшения себестоимости проекта, глава НОСТРОЙ порекомендовал старый и добрый метод – развитие индустриального (типового) домостроения.
— Сейчас мы готовим карту индустриальных производств в регионах, которая позволит нам сделать акценты на индустриализации процесса жилого строительства, — поведал Антон Глушков.
В качестве еще одной панацеи, способной значительно снизить себестоимость стройки, он ожидаемо назвал цифровизацию. Она пока еще далеко не тотально шагает по стране. В 2022 году только 66 процентов строительных организаций использовали цифровые технологии. 34 процента пока ими пренебрегли.
Подготовила Елена МАЦЕЙКО
(на главном фото — Пленарное заседание, посвященное развитию жилищного строительства в РФ, скриншот с трансляции на YouTube)
