Антон Детушев, генеральный директор IKON Development.
Льготная ипотека, по моему мнению, не дала суперэффекта и не прибавила продаж, потому что до ее появления банки и так кредитовали население под 6%. В наших проектах тогда были ставки 5,8-5,7%. Но колоссальную роль сыграла огромная пропаганда и реклама ипотеки на всех федеральных каналах. Люди первый раз из новостей узнали, что ипотека есть не только по 15%, как было в 2018 году, а она может быть и меньше 10%.
Я уверен, что и программа, которая сейчас продлена в виде семейной ипотеки, дала бы такой же всплеск, если бы федеральные власти помогли бы ее очень массово пропагандировать. Вопрос заключается в том, что как льготную ипотеку массово объявили, так же массово заявили об ее закрытии, или, если хотите трансформации. Очень много было споров между всевозможными ветвями власти, продолжать ее или нет.
И ровно в июле после изменения правил, у всех девелоперов процентов на 30 упали продажи тех лотов, кто входил в сегмент до 12 млн руб., хотя у половины застройщиков есть ставки по 2,5-3%, договоры с банками и они предоставляют условия ничем не хуже, чем были.
Если сейчас есть инструменты, такие как семейная ипотека, другие более-менее льготные программы, почему бы об этом любому федеральному каналу не сказать громко и несколько раз, чтобы люди знали, что на рынке есть очень интересные ипотечные предложения, с помощью которых они могут обеспечить себя жильем.
Сегодня семейная ипотека в комфорт-классе занимает примерно 10% в продажах и при этом об этой опции люди узнают только тогда, когда они пришли делать покупку. В бизнес-сегменте – семейная ипотека занимает меньше 3%, в элит-классе – вообще ничего, а классе, который можно условно назвать «бизнес минус» с ее помощью можно купить минимальные лоты (9-12 млн руб.). То есть возможности предлагать людям такие варианты есть, но те о них просто не знают.
Надо понимать е еще один фактор. Льготная ипотека совпала с жестким понижением ключевой ставки ЦБ. И людям некуда было деньги девать. Недвижимость тогда была, пожалуй, единственным рычагом для вкладывания денег. Сегодня ключевая ставка растет и серьезно. Пока я не увидел ухода денег обратно в банки, но после следующего заседания ЦБ, это вполне возможно. Если «ключ» будет выше 7%, депозит – 5,7% — это по сути те же доходы, что обеспечивает сейчас недвижимость.
Безусловно, уже сейчас темп продаж упал. Для застройщика кредит будет расти. С точки зрения эскроу, ставка может быть разумной и держаться в районе 1-2%, но все это на нормально действующем рынке покупки. Как только рынок покупателя начинает падать, рынок застройщика покатится вниз еще быстрее, потому что у него увеличиваются расходы на проектное финансирование, наполнение эскроу и т.д. – стоимость кредита «улетает» в район 13%.
Девелоперам, хочешь-не хочешь, придется искать инструменты, с помощью которых человек сможет не только улучшить свою жилищную ситуацию, но и заработать денег. То есть мы опять возвращаемся к инвестиционным качелям: на котловане меньше, на готовом доме больше.
Это хорошо может сыграть при комплексном развитии территорий, когда ты строишь много домов, и мы каждые полгода можем выпускать проект с ценой минус 20%, от существующей. И для инвестора это может быть интересно. Однако пора серьезно задумываться на тему раскрытия эксроу счетов до ввода дома. На мой взгляд, как только продажи и наполнение эскроу перекрывают расчетное проектное финансирование, в этот момент нужно разрешать девелоперам использовать эти деньги, но не куда-нибудь, а именно в данный развивающийся проект через какой-то легитимный, прозрачный механизм.
Для КРТ невероятно важно одновременное строительство 5-7 корпусов. И с точки зрения государства очень важно поддержать скорость строительства, потому что люди, купившие квартиры, устают от постоянной стройки за окнами.
По материалам Летнего бизнес-бранча для девелоперов.
