Денис Новиков, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
Сегодня 99% застройщиков нацелены на реализацию проектов стандартного жилья в МКД. Они строят, получают прибыль и запускают новые проекты. Можно ли переместить их фокус на строительство арендного жилья? Этот бизнес намного сложнее, и, учитывая существующие финансовые инструменты, есть огромные сложности по переориентации девелоперов.
В 2014 году был принят ФЗ-217, в котором в целом была сформирована нормативная база для реализации таких проектов. С точки зрения законодательства – это наемные дома социального или коммерческого использования. В Градостроительный кодекс РФ была включена глава «Освоение территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов». Также были внесены изменения в Земельный кодекс РФ и в закон об ипотеке ФЗ-102. Этими изменениями были установлены особенности предоставления земельных участков, оформления их в ипотеку и т.д.
Какие преимущества может получить застройщик в Москве, если решит построить наемный дом? В 2019 году в Москве было принято постановление правительства города №1012 , в соответствии с которым застройщики наемных домов были освобождены от платы за изменения цели предоставления участков для проектирования и строительства. Размеры этих выплат составляют существенную долю инвестиционной стоимости проекта. Также была изменена арендная плата на период эксплуатации таких земельных участков в размере 0,1% от кадастровой стоимости, тогда как в случае со стандартным МКД она составляет 1,5%.
Однако по нашим расчетам, даже если застройщика будут освобождать от земельных платежей, все равно проекты строительства наемных домов для них остаются непривлекательными. Что город мог бы предложить девелоперам? Во-первых, это безвозмездное предоставление земельных участков, либо компенсация таких затрат; во-вторых, строительство объектов социальной инфраструктуры, машиномест и благоустройства, так как с точки зрения законодательства наемный дом – обыкновенный жилой дом, на который распространяются все обременения. Также помогли бы компенсации платы за технологическое присоединение.
Если эти меры не могут быть реализованы, то возможно применение к наемным домам льготы, которая была принята в декабре 2019 года постановлением правительства Москвы №1874 по созданию мест приложения труда. Она предоставляется, если застройщик одновременно с жильем строит офисные, промышленные торговые и социальные объекты. Еще одной мерой поддержки могло быть предоставление земельных участков по процедуре масштабных инвестиционных проектов. Кроме того, можно скорректировать законодательство в части освобождения собственника наемного дома от платы налога на имущество.
Нужны и изменения и на федеральном уровне. Не хватает так называемых «длинных» денег для строительства и льготных кредитных программ. Также важно предоставлять арендаторам налоговые вычеты так же, как они даются при покупке жилья и ипотеке, чтобы повысить привлекательность проекта и для них.
Эти меры позволили бы снизить себестоимость строительства и повысить рентабельность арендного бизнеса, в том числе и на стадии эксплуатации наемных домов.
По материалам круглого стола «Развитие рынка арендного жилья».
