Антон Табах, управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию «Эксперт РА».
Строительство и девелопмент – это крайне цикличные отрасли, очень зависимые от макроэкономической ситуации и от экономической политики. Кризис прошлого года оказался другим по сравнению с предыдущими: банковские ставки резали по всему миру, в том числе и в России, отрасль поддерживало правительство. В результате год оказался крайне тучным.
Но сейчас мы видим ухудшающуюся ситуацию. На долговом рынке начали расти ставки. На этот процесс сказались повышение ключевой ставки ЦБ, санкционные риски и в целом ужесточение денежно-кредитной политики. Также индустрия оказалась под ударом из-за высоких цен на стройматериалы – двузначный рост по многим позициям. Плюс ситуация на рынке труда: миграция ограничена, внутренние ресурсы из-за демографических раскладов не самые лучшие. И наконец, звучат призывы к регулированию цен на жилье.
Как бы то ни было, мы считаем, что этот год для экономики в целом будет достаточно позитивным, хотя с точки зрения процентных ставок не ждем хороших результатов. Денежно-кредитную политику продолжат ужесточать, хотя и не так сильно, как в начале года. Ключевая ставка до конца года вырастет еще на 50 базовых пунктов. Но инфляция не так сильно влияет на строительство, плюс бюджет не потребует больших дополнительных вливаний из-за слабого рубля. Поэтому долговой рынок отреагирует не так серьезно, как мог бы при других раскладах. Реальные располагаемые доходы населения в этом году подрастут. В 2022 году рост ВВП будет снижаться до значений 2018 года, ключевая ставка увеличится, но инфляцию загонят в рамки железной рукой, и мы увидим некоторое укрепление рубля.
Однако для отрасли важно, что и ЦБ, и правительство взялись за «гаечный ключ» и интенсивно закручивают гайки. Мы ждем повышения требований к ипотеке с первым взносом не ниже 20%, возможно будут введены новые надбавки к требованиям по капиталу. Ожидается повышение требований к корпоративным залогам, так как ЦБ хочет роста только качественного кредитования, уже отменена большая часть послаблений, введенных в прошлом году. Формат продления льготной ипотеки пока обсуждается, но скорее всего, и здесь все будет довольно жестко, потому что в прошлом году бегство граждан в недвижимость из-за общей нестабильности во многих регионах сильно повлияло на цены.
Со стороны банков нас ждет жесткая сегрегация заемщиков – низкие ставки для компаний с высоким кредитным рейтингом, входящих в ломбардный список. Для всех остальных условия будут крайне некомфортными плоть до полного удаления с рынка.
Что делать девелоперам в этой ситуации? Если речь идет о кредитовании – это повышение прозрачности, улучшение качества корпоративного управления, повышение кредитных рейтингов, улучшение доступа к капиталу. Если кредитный рейтинг повышается, то при выходе на долговой рынок удешевляются все виды заимствований. Желателен выход на рынок облигаций и диверсификация фондирования. И, наконец, привлечение средств в капитал, то есть IPO.
По материалам онлайн-эфира GMK Talks «Альтернативные источники финансирования»
