Строительство в России: новые вызовы и технологичные подходы

Строительная отрасль является одним из драйверов в экономике страны, в нее вовлечены многие системообразующие процессы и рынки. Каждый рубль, вложенный в стройку, дает мультипликативный эффект в смежных отраслях.

Вирусная ипотека

«2020 год стал стрессовым для рынка недвижимости. Коронакризис, льготная ипотека под 6,5%, рекордное падение доходности банковских депозитов способствовали росту цен как на новостройки, так и на вторичное жилье. Точность прогнозов на 2021 в текущих условиях не может быть высокой. Пока неясно, как будет развиваться ситуация с COVID-19, и быстро ли восстановится экономическая активность», — считает Демид Костерев, управляющий партнер компании Modulbau, производителя модульных конструкций для девелоперов.

Программа субсидирования жилищных кредитов способствовала ажиотажу покупательской активности в июне-июле 2020 года. Спрос стимулировали и опасения граждан потерять свои накопления в «условиях новой нормальности», поэтому многие традиционно вложили их в наиболее стабильный актив — недвижимость. Исторического минимума достигли ставки по депозитам. Кроме того, в ближайшей перспективе подоходным налогом (13%) будут облагаться доходы со вкладов и инвестиций в долговые ценные бумаги свыше 1 млн рублей. Как следствие, недвижимость купили и те граждане, кто планировал ее приобретение в 2021 году. Предложение не успевает за спросом, рынок реагирует согласно экономическим законам — повышением цены на дефицитный товар. Такое уже случалось ранее, когда из-за доступной ипотеки жилье снова становилось менее доступным — снижение ставок нивелировалось ростом цен. Сейчас может быть исчерпан запас будущего спроса, а после возникнет провал, и ипотека может «перегреть» рынок.

Обеспокоенность выражают и в Центробанке.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — заявила Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина.

Риски возникновения пузыря в ипотеке проявятся, если бурный рост кредитования сохранится при замедлении экономики, падении реальных доходов населения и росте безработицы, так как ставка субсидируется государством на весь срок кредита, который может составить более 20 лет.

«Проанализировав текущую ситуацию, можно предположить, что вероятнее нас ждет рост цен на рынке недвижимости в 2021 году с дальнейшим постепенным обратным снижением в 2022-2023 гг. Ситуация сильно напоминает 2014 год, когда рубль обрушился, цены на жилье на волне этого вынужденного спроса резко раздулись. Затем последовал период спада, и цены снижались в течение трех лет, вернувшись в итоге на уровень 2013-го года», — прогнозирует Екатерина Домингес, директор по маркетингу Modulbau.

Снижение себестоимости – вызов девелоперу

При этом темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства. Девелоперы ищут способы сократить сроки строительства и снизить расходы.

Среди технологий, которые могут помочь застройщикам снизить себестоимость, стоит выделить модульные или prefab-решения. Метод префабрикации (Prefab — сокращенное от английского prefabricated — «изготовленный в заводских условиях») обладает хорошим потенциалом для улучшения экономики проектов по соотношению характеристик качество, срок, цена. Уже есть подтвержденные практикой кейсы. Весной 2020 года, как только эпидемия COVID-19 начала набирать обороты, правительством Москвы было принято решение о строительстве с нуля инфекционной больницы в Новой Москве в рекордно сжатые сроки. Одним из технических решений, позволяющих значительно сократить сроки возведения, стало применение модульных конструкций при монтаже «мокрых зон» — сантехнических помещений. МКЦИБ «Вороновское» на 800 мест в Новой Москве была возведена меньше, чем за месяц.

Экономика и господдержка инноваций

Совместное (и пока первое в России) исследование Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ и Modulbau показало, что применение prefab-продукта, а именно, готовых сантехнических модулей, снижает вероятность проектных и строительных рисков в 12 раз, формирует дополнительную экономическую выгоду до 96 млн. рублей (при расчете проекта на 1000 санузлов). На основе этих исследований Modulbau запустила уникальный для строительного рынка калькулятор экономической эффективности, который позволяет рассчитать и обосновать внедрение новой технологии взамен строительного исполнения санузла с отделкой на площадке.

Использование prefab-технологий в социальном строительстве может снизить себестоимость государственных проектов в регионах. Конечно, для внедрения новых технологий на государственном уровне нужна законодательная поддержка модульного строительства. А использование prefab-технологий в строительстве госпиталей, больниц и других социальных объектов помогли бы развить потенциал этого производства и вообще строительного рынка страны. Уже сейчас при модульном строительстве требуется гораздо меньше разрешительных бумаг, по сравнению с капитальным. Например, главным преимуществом модульных зданий площадью до 1500 кв. м. является отсутствие необходимости в проведении государственной экспертизы. Прогресс отрасли напрямую будет зависеть от скорости внесения изменений в существующее законодательство (СНиПы), снятия барьеров на пути новых инновационных продуктов и технологичных материалов.

Компания Modulbau готова участвовать в создании ассоциации модульного строительства, которая объединит госструктуры, девелопмент, инвесторов и производителей. Единое информационное пространство поможет установить новые контакты, ответить на острые вопросы развития отрасли и найти решение сложных профильных задач.