Месяц май на дворе — время анализировать результаты весеннего сезона
Банк ДОМ.РФ зафиксировал почти двукратное увеличение спроса на загородное жилье. Хотят россияне пожить за городом вдали от шума мегаполисов. Кроме того, эксперты от недвижимости отметили стойкую тенденцию «перебазирования» спроса в более южные регионы России.
Загород
По данным банка ДОМ.РФ, в апреле ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) взяли 750 семей. Это на 11% больше, чем в марте. С января в сегменте выдано около 3000 кредитов на сумму 13,6 млрд руб.
Фото: Wirestock on Freepik.com
Наибольший интерес к ипотеке на ИЖС проявляют жители Московской области – здесь показатели составляют 911 млн руб., по сравнению с предыдущим годом цифры выросли в 2,7 раза. Поскромнее в Ленинградской области – там рост в 1,4 раза, общая сумма затрат на загородную недвижимость — 306 млн рублей. Хорошо дела обстоят в Краснодарском крае (увеличение в 1,2 раза) и отлично в Новосибирской области (в 2,1 раза). Среди топ-10 лидеров — Республика Татарстан, Самарская область, Ростовская, Тюменская (в 1,6 раза, 122 млн рублей). Почти московские рекорды показывает и Воронежская – там увеличение в 2,5 раза.
Больше всего загородную ипотеку берут по льготным программам — примерно 60% всех выданных кредитов приходится именно на этот вид ипотеки.
По итогам апреля клиенты программы «Семейная ипотека» на первом месте — 33,2%. «Льготную» взяли 21,3%. Еще 6% у ИТ-ипотеки. Правда, 36,7% взяли кредит на строительство дома своими силами.
Спрос отправился на юг
Цена на частные домовладения в последний год сильно подскочила в Ростове-на-Дону, Казани и Сочи.
По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, загородная недвижимость в Сочи обогнала Москву. Хотя за год стоимость частных домов на черноморском побережье повысилась не слишком– на 4,5%, до 39 млн руб. за объект.
Коттедж на Черноморском побережье. Фото Елены Мацейко
В Московской же области уменьшилась на 12,5% за год, а стоимость среднего домовладения опустилась ниже 25 млн рублей.
— Лидерство Сочи на рынке частных домов – это прямое следствие глобального удешевления объектов на вторичном рынке Москвы – не только домов, но и квартир, участков, коммерческих помещений, — пояснил руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru. Андрей Добрый. — Нет инвесторов, покупатели опасаются в нынешней нестабильной ситуации вкладываться в недвижимость, а продавцы вынуждены активно снижать цены, чтобы не ждать сделок месяцами.
Сильно снизились цены в Челябинске (на 27%), Перми ( 22%) и Тольятти ( 18%). Более чем на миллион рублей снизились цены на домовладения за год в Екатеринбурге и Самаре, снизились цены и в Нижнем Новгороде.
Питер удивил — там ценовая планка за год упала на почти 2 млн. рублей (минус 6%). Правда предложений в черте «Северной столицы» не так много, потому цены все равно высоки – средняя стоимость лота почти 31 млн руб.– это третий показатель в России.
В Ленинградской области все гуманнее – цена примерно втрое ниже. Но и падать она не собирается. При этом по ИЖС вводится примерно две трети всего объема вводимых домов в регионе – это рекордный показатель в масштабах страны.
Рекорды ставит и Ростов-на-Дону, где домовладения за год подросли в цене на 42% (а это ни много, ни мало 2,5 млн руб.). На рынке много предложения, так что скачок простым снижением его не объясняется.
В денежном выражении больше всего подросли цены в Казани – примерно на 2,6 млн руб. за объект. В Красноярске тоже заметный рост (плюс 26%), в Омске же всего плюс 200 тыс. руб. или 6% к ценнику.
Катар и Дубай
Продолжая южную тему – не всегда россияне выбирают отечественное. Так, по данным Golden Brown Group спрос россиян на недвижимость в Катаре вырос за январь-апрель на 40%.
Средний бюджет сделки составляет 1 млн долларов.
Специалисты объясняют это налогами на недвижимость и НДС, а точнее их отсутствием. Манит и невысокий регистрационный взнос при покупке жилья — всего 1% стоимости объекта. Для сравнения: в Дубае он составляет 4%, в Абу-Даби — 2%.
Кстати, миллион долларов считается минимальным порогом входа для «золотой визы» на ПМЖ. А при покупке объекта стоимостью от 200 тыс. долл. можно получить резидентскую визу.
— Катар привлекает иностранцев высоким уровнем жизни, сильной экономикой, развитой инфраструктурой, наличием прямых авиарейсов из Москвы и Дубая. Кроме того, недвижимость в этой стране способна приносить до 6% годовых при сдаче в долгосрочную аренду, а прогнозируемый рост цены 1 кв. м в наиболее ликвидных проектах достигает не менее 30% к окончанию строительства», — отметила руководитель международного направления Golden Brown Group Даяна Березовская.
Но у нас – своя атмосфера
— За год – с апреля 2022 года по апрель 2023 – средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга выросла на 8,52%, — отмечают эксперты ПРАЙД ГРУПП. — В абсолютных значениях рост стоимости «квадрата» в новостройках составил 17,5 тыс. руб. Сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет теперь 222,8 тыс. руб.
Девять из тринадцати районов Питера за год показали отрицательную динамику цен на новостройки. Наиболее значительное снижение средней стоимости квадратного метра на первичном рынке города было зафиксировано в Кировском районе. В этой локации цена упала на 26,46% или на 84,4 тыс. руб.
В апреле – мае 2023 года больше всего запросов на покупку новостроек в Петербурге поступило от жителей Москвы. Доля относительно общего числа запросов из всех городов-миллионников России составила 36.55%.
Вторую строчку по уровню интереса к недвижимости в Петербурге в апреле – мае 2023 года занял Новосибирск. Доля запросов из этого города составила 8,11%. При этом с января – февраля спрос к апрелю – маю вырос на 6,79%.
На третьем месте по интересу к новостройкам Петербурга — Екатеринбург. Доля запросов из этого города в апреле – мае 2023 года составила 7,22%.
По данным ДОМ.РФ почти 6 млн кв. м. жилья построят на Дальнем Востоке с использованием механизма инфраструктурных облигаций. Ожидается, что 100 млрд руб. которые направят на создание новых объектов, в том числе социальных, обеспечат ввод жилья для 114 тыс. семей. Разрабатываются мастер-планы для 25 дальневосточных городов.
Ипотека здесь, в этих экзотических местах, также набирает обороты. Среди лидеров жители Владивостока (1,2 млрд рублей), Хабаровска (181 млн рублей), Якутска (около 100 млн рублей), Улан-Удэ (65,5 млн рублей) и Благовещенска (50 млн рублей). Выдачи активнее всего росли в Якутске (в 2,8 раза) и Хабаровске (в 2 раза).
С начала 2023 года Банк ДОМ.РФ выдал по программе «Дальневосточная ипотека» свыше 300 кредитов на 1,6 млрд рублей. Из них 78,7% были направлены на покупку строящегося жилья – в прошлом году доля кредитования на первичном рынке составляла 88,5%. Еще 21,3% ипотек пришлось на готовое жильё (против 11,6% в прошлом году). В среднем в текущем году объем кредитования по программе увеличивался на 35% в месяц.
— За время существования программы льготную ипотеку на Дальнем Востоке взяли более 2100 семей, объем кредитования составил 9,6 млрд рублей, – отметил заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.
ИТ-ипотека выросла втрое
Просто расширился список компаний, которые могут эту льготную ипотеку взять и смягчились требования к доходу заёмщиков. В результате спрос на жилье по программе увеличился втрое.
Среди регионов-лидеров по интересу к программе – Москва (10,8 млрд рублей), Санкт-Петербург (2,8 млрд рублей), Подмосковье (1,7 млрд рублей), Новосибирская (свыше 1 млрд рублей) и Свердловская область (более 800 млн рублей). В десятке также Республика Татарстан, Нижегородская область, Краснодарский край, Самарская и Ленинградская области.
С начала года проведено более тысячи сделок на сумму 10,5 млрд руб.
Апартаменты- неинтересно
В тоже время апартаменты перестали быть интересны для покупателей.
Кабмин внес в Госдуму законопроект, который выводит из-под нулевого НДС услуги застройщиков по передаче апартаментов, построенных в рамках долевого строительства. Если решение об НДС будет принято, цены на апартаменты вырастут как минимум на сумму дополнительных налоговых затрат застройщиков. Цифра оценивается в 7-10%.
– Инвестиционная привлекательность апартаментов и так была не очень высокой: на их покупку не действуют субсидированные ставки, а во время пандемии туристический поток значительно снизился, что отразилось на доходности от сдачи апартаментов, — считает эксперт рынка новостроек, основательница своего АН Мария Тарасова. — Кроме того, ими необходимо грамотно управлять, а значит, инвестор должен либо нанять управляющего, либо иметь собственный опыт в арендном бизнесе. Такими объектами, в основном, интересовались крупные инвесторы.
По оценкам экспертов, рост цен, естественно, снизит инвестиционную привлекательность. Крупные инвесторы будут искать более ликвидные инструменты, а мелкие переориентируются на жилые объекты.
Рынок инвестиций в недвижимость снижается с конца прошлого года. Впрочем, льготная ипотека и господдержка, вероятно смогут его удержать.
Даниил МАЦЕЙКО
(на главном фото — домовладение в одном из приморских городов, фото Елены Мацейко)
