По информации Росстата, Подмосковье лидирует среди регионов России по объемам жилищного строительства – по итогам I квартала, с начала года здесь введено около 1,9 млн. квадратных метров или 10,9% от всего сданного в стране жилья.
В каком состоянии сегодня находится первичный рынок недвижимости Московской области, без учета российской столицы, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
Все ли с жильем
Сегодня, как считают эксперты, обеспеченность населения Московской области жильем сравнительно высокая. В среднем она составляет около 33 квадратных метра на одного человека, что больше сегодняшнего показателя в целом по России — 26 «квадратов», в том числе в Москве — 19 квадратных метров на одного человека. Вероятнее всего, этот факт обусловлен высокой долей частного сектора, особенно в отдаленных от МКАД зонах. В тоже время в отдельных городах, особенно приближенных к столице, показатель обеспеченности жильем ниже среднего в целом по Московской области.
По итогам 2020 года объем ввода в Московской области в сегменте многоквартирного жилья составил 3,7 млн. квадратных метров. По сравнению с 2019 годом этот показатель уменьшился на 15%. В I квартале 2021 года было сдано 0,9 млн. квадратных метров — на том же уровне, что и в прошлом году за этот период времени. Как считают эксперты, одной из причин снижения показателя ввода жилья является наличие на рынке недвижимости проблемных объектов. Особенно это характерно для южных и западных направлений.
Сколько и какое жилье
В последние годы объем возводимого жилья в Московской области характеризовался отрицательной динамикой, что главным образом происходило за счет переориентации части девелоперов на новую и старую Москву. Сегодня этот показатель составляет 9,1 млн. квадратных метров. Большим спросом пользуются у покупателей квартиры стандарт- и комфорт- классов, на которые приходятся 55,1% и 44,3% от общего объема возводимого жилья в новостройках, а оставшиеся 0,6% сформированы бизнес-классом.
Объем возводимого жилья в Московской области демонстрировал устойчивое снижение в последние годы, по итогам 2020 года падение составило 8,9%. В 1 квартале 2021 года эти цифры практически не изменились, однако говорить о прекращении тренда только на основании околонулевой динамики пока преждевременно.
Отрицательная динамика девелоперской активности в регионе вызвана целым рядом факторов. В первую очередь, рынок сузился за счет сокращения числа невостребованных комплексов с низкой транспортной доступностью (часть из них были сданы, но многие оказались замороженными), которые преимущественно расположены на расстоянии 25-30 и более километров от МКАД. При этом в это время компании также уходили из Московской области в новую и старую Москву, где появилось больше возможностей для девелопмента, в том числе за счет роста транспортной доступности и предоставления площадок под реновацию.
Цена «квадрата»
Сегодня в Московской области реализацию проектов осуществляет 134 девелопера, в общей сложности они возводят 210 объектов. На десять крупнейших компаний приходится 55% возводимого жилья, они-то и формируют основу конкуренции в области. У каждой в ее текущем портфеле находится по нескольку крупных проектов.
Начиная с 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке многоквартирного жилого строительства Московской области демонстрирует положительную динамику, и на сегодняшний день она достигла своей максимальной отметки в 137,2 тыс. рублей. По итогам 2020 года ее значение выросло на 28%, а уже за I квартал 2021 года – почти на 10%.
Прежде всего стоит отметить, что в ответ на стабильный ипотечный спрос застройщики активно повышают цены на своих объектах. Так, по итогам I квартала 2021 года прирост цены составил 13% или порядка 15 тыс. рублей за кв. метр, что оценивается экспертами как высокое значение.
Еще одним фактором, ведущим к росту цен, является малый объем новых проектов. Во-первых, сокращается предложение на рынке, что само по себе является предпосылкой к увеличению цен. Во-вторых, новые проекты, как правило, выводятся на рынок с дисконтом по отношению к объектам со средней и высокой степенью готовности. В начале 2021 года их объем сравнительно мал, к тому же стоимость в них зачастую достаточно высока, поэтому должного понижающего эффекта на средневзвешенное значение по рынку они не оказывают.
В последние два года рост средних цен на рынке Московской области происходил на фоне структурных изменений предложения: имело место активное смещение девелоперской активности в сторону приближенных к МКАД зон. На начало 2021 года этот фактор уже не оказывает влияния (структура предложения в разрезе зон расположения относительно стабильна). Но продолжается рост доли более качественного и дорогого сегмента комфорт-класса.
Что касается застройщиков, то повышение цен для них во многом является необходимостью. За минувший год себестоимость строительства увеличилась. Нагрузку на себестоимость дает переход на проектное финансирование, падение курса рубля, рост цен на строительные материалы и грузоперевозки.
Сейчас в стандарт-классе в продаже находится 106 жилых комплексов. Диапазон цен является очень широким, что обусловлено особенностью расположения объектов. Наиболее дешевые предложения с ценой одного квадратного метра от 45 до 60 тыс. рублей относятся к небольшим и точечным проектам в отдаленных зонах (свыше 30 километров от МКАД). Самые дорогие объекты достигают отметки 180-200 тыс. рублей за «квадрат» и имеют крайне выгодное расположение («Тетрис», «Большое Путилково», «Новое Медведково»).
В комфорт-классе продажа ведется в 86 жилых комплексах. Как и в «стандарте», диапазон цен очень широкий, стоимость одного квадратного метра зависит от расположения жилого комплекса. Наиболее дешевые предложения относятся к удаленным зонам и имеют цену 55-70 тыс. рублей за один квадратный метр. Самые дорогие квартиры со средней ценой одного «квадрата» 200-235 тыс. рублей представлены в проектах: «Заречье парк», «Точка отсчета», «Одинград», «Митино Парк», «Спутник» и «Оранж Парк».
Средневзвешенная цена квадратного метра жилья в апартаментах на первичном рынке составляет 159,6 тыс. рублей.
Что со спросом
Спрос на первичном рынке жилья Московской области четыре года подряд демонстрирует медленное падение. В целом отрицательная динамика является закономерным следствием сокращения емкости рынка. По сравнению с началом 2016 года текущий объем строительства в области упал на 38%. В то же время количество сделок за 2020 год по сравнению с 2021 годом снизилось лишь на 13% и составило 70,4 тысяч.
Такое снижение произошло даже на фоне действовавшей программы льготной ипотеки, которая в абсолютном большинстве регионов была драйвером увеличения платежеспособности населения и роста числа сделок. Ее влияние сказалось и на состоянии рынка недвижимости Московской области — она удержала рынок от еще большего падения: по итогам 2020 года число ипотечных сделок выросло на 14%, тогда как число сделок без участия ипотеки упало на 27%. Доля ипотечных сделок по итогам 2020 года выросла с 60% до 70%, по итогам I квартала 2021 года она достигла 73%.
В последние несколько лет снижающим фактором объема сделок была конкуренция среди проектов, которые расположены на окраинах старой Москвы и приближенных ко МКАД территориях Новомосковского округа. Однако уже к концу 2020 года уровень цен в столичных проектах достиг такой высокой отметки, что спрос стал постепенно возвращаться обратно на областной рынок.
В I квартале 2021 года на территории Московской области сделки совершались в более чем 150 жилых комплексах. Поскольку рынок является концентрированным, то на треть крупнейших по объему продаж объектов пришлось 80% всех сделок на рынке. Эти комплексы формировали основу конкуренции на рынке. Среди них крупные объекты ведущих застройщиков Подмосковья: «ПИК», «Самолет», «Гранель», «ФСК». Суммарно на объекты этих четырех застройщиков пришлось 54% сделок на первичном рынке.
Ключевые факторы, обеспечивавшие высокие темпы продаж в начале 2021 года те же, что и в прошлом году. Среди них следует отметить репутацию застройщика и его объекта, соблюдение сроков сдачи (отсутствие переносов более чем на два квартала) высокую транспортную доступность в пределах Подмосковья, относительно доступный уровень цен, широкий выбор предложения.
Прогнозы
В начале 2021 года объем строительства и выход на рынок новых проектов демонстрируют относительную стабильность. Застройщики осознают, что после отмены льготной ипотеки спрос упадет, поэтому постараются вывести на рынок максимально возможный объем предложения в первом полугодии, а затем вновь снизят активность.
По итогам 2021 года число новых проектов сократится на 12% по сравнению с 2020 годом, падение на 11% последует и в 2022 году. В дальнейшем возможно постепенное восстановление девелоперской активности. Отрицательная динамика в большей степени затронет стандарт-класс. В комфорт-классе будет прослеживаться относительная стабильность: для того, чтобы конкурировать со столичными проектами и выдерживать высокий уровень цен, застройщики будут включать различные качественные характеристики в свои проекты.
Существенный рост цен в Московской области в последние несколько лет был во многом обусловлен структурными изменениями предложения: смещением в сторону ближайших ко МКАД зон. Но во втором полугодии 2020 года и в начале 2021 года положительную динамику подкрепил высокий ипотечный спрос, стимулированный программой субсидирования ставок. После ее отмены низкая платежеспособность основной массы покупателей окажется сдерживающим фактором дальнейшего повышения цен. В ближайшие несколько лет существенных колебаний средневзвешенной стоимости одного квадратного метра не ожидается. Наиболее вероятно, цены зафиксируются на отметке марта-апреля. По мере вымывания накопленного объема предложения и движения рынка в сторону дефицита возможно возобновление положительной динамики, но не ранее 2023 года.
Снижение числа сделок в Московской области, которое прослеживалось в последние годы, во многом было обусловлено сужением емкости самого рынка (сокращением числа проектов и остатков). Вместе с этим происходило перетекание девелоперской активности и спроса в столичные проекты, выбор которых заметно расширился за последние несколько лет. Однако интерес к проектам ближайшей ко МКАД зоны был и остается очень высоким, что можно видеть по темпам продаж в этих комплексах. Стабилен спрос и в отношении проектов на средней удаленности. Падение преимущественно затронуло отделенные зоны с низкой транспортной доступностью.
Есть все основания предполагать, что спрос на первичном рынке недвижимости Московской области окажется крайне чувствителен к завершению программы субсидирования ставок. По оценкам экспертов MACON, число сделок во втором полугодии 2021 года сократится на 25-30% по сравнению с первым полугодием. По итогам этого года при сохранении текущего уровня цен (уровень начала апреля) спрос опустится до отметки 58-60 тысяч проданных квартир за год. Если не будут приняты новые меры поддержки платежеспособности населения и не будет простимулирована почти нулевая динамика реальных доходов населения, то закономерно, что число сделок продолжит снижаться и в 2022 году. Но затем, думается, все же последует стабилизация.
Публикацию подготовила Наталья РОСТОВА
