Марина Заболотнева, вице-президент по финансам ГК «Инград».
Несмотря на то, что проектному финансированию исполнилось уже два года, проблем в его применении еще достаточно. Во-первых, застройщиков, бизнес которых сосредоточен только в девелопменте, оно оставило без денег на другие виды деятельности, в первую очередь, на приобретение строительных площадок. Какое-то время проблема не стояла столь остро, потому что девелоперы тратили средства, которые накопили за предыдущий период. Параллельно банки создавали механизмы ее решения: мезонинное и бридж-кредитование приобретать площадки помогает. Сейчас какой-то баланс найден, но не идеальный. И мезонины, и бриджи выдаются при собственном участии застройщика, которое варьируется от 10 до 40% необходимой суммы. Эти деньги застройщику тоже надо где-то взять.
Вторая проблема – маржинальность. Как она в девелопменте расположена, знают абсолютно все. Главная маржинальность – в центре Москвы, а дальше она быстрыми шагами размывается. Она приемлема в Новой Москве, очень быстро падает в Московской области, совсем другая в регионах и разнится от региона к региону. Проблему в какой-то степени решает поддержка на муниципальном уровне, и такие механизмы законодательством запущены, например, использование системы гарантий.
Большой вопрос – это предельный процент авансирования. У банков есть два основных подхода. Одни авансируют под определенный процент от бюджета проекта, в этом случае общий процент авансирования всех подрядчиков не должен его превышать. Но есть банки, которые работают под процент от суммы договора. Эта схема не работает, потому существуют несколько категорий материалоемких видов работ, где поставщики и подрядчики просят от 50 до 100% авансирования. Например, поставщики лифтов, оконных блоков и фасадных материалов работают под аванс до 80%.
Следующая категория проблем – это накладные расходы. Они закладываются в модели, которую согласует банк. Если банку нужно достичь определённых показателей доходности, проще всего работать с расходной частью, и урезают, в первую очередь, накладные расходы. В результате девелопер упирается в невозможность финансировать, например, рекламу или зарплату офиса, а это значит, что его проект будет плохо строиться и продаваться.
Еще одна группа вопросов – это пересмотр финмодели. Проекты КРТ длятся по 5-10 лет, строятся очередями, корректно просчитать модель на этот срок невозможно. А 2020 год показал, что происходят экстраординарные события, которые в принципе предусмотреть нереально. Сейчас, когда вверх рванули цены на материалы, практически все девелоперы свои модели пересмотрели, и банки увеличили лимит финансирования. Но эта работа должна быть регулярной, просто потому, что экономика нестабильна, индустрия девелопмента очень волатильна, любые показатели в ней подвержены общеэкономическим изменениям.
Наконец, есть проблема нефинансовых ковенантов. Их масса, и они связаны, в первую очередь, с разрешительной и вводной документацией. Девелоперы получают разнообразные экспертизы, РНС, делают межевание, получают разрешения Росавиации, Роспотребнадзора. Наверное, нет никого, кто получил хотя бы один из этих документов в первоначально заявленный срок. Сроки «едут» постоянно. Процесс пересмотра таких ковенантов должен быть упрощенным и регулярным, хотя бы раз в квартал, если не раз в месяц. В целом, банки в этом вопросе идут навстречу компаниям, но с опозданием, формально девелоперы находятся в просрочке.
Данные проблемы лежат в плоскости взаимоотношений девелоперов и банков, а не в поле законодательства, и я верю, что в наших силах их урегулировать. Нам нужно просто регулярно этим заниматься.
По материалам онлайн-эфира «Стройка. Главное. Несовершенство проектного финансирования».
